圖：內(nèi)地新增房貸與存量房貸之間的利差持續(xù)擴(kuò)大，部分購房者選擇提前還貸。

　　內(nèi)地新增房貸與存量房貸之間的利差持續(xù)擴(kuò)大，成為提前還貸潮到來的主要原因之一。提前還房貸的購房者，基本上集中在2019至2021年。因?yàn)?，這批購房者基本上是在樓價(jià)高位買入，而且當(dāng)時(shí)的利率水平較高。在存量房貸利率還沒有實(shí)質(zhì)性下調(diào)的背景下，前期高位買樓的購房者基本上無法享受房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠。

　　舉一個(gè)例子，假設(shè)新購房者的利率是3.5%，存量購房者的利率是4.5%，按照等額本息的還款方式，100萬元（人民幣，下同）的30年貸款金額，僅利息支出減少20萬元左右。

　　如果存量購房者的利率是5%，同樣按照等額本息、100萬元30年貸款金額計(jì)算，與3.5%的房貸利率相比，30年的利息支出相差30元萬元左右。

　　由此可見，新增房貸與存量房貸的利差較大，將會影響著購房者的投資心態(tài)。存量購房者提前還貸，也是盡可能減輕買樓的利息支出壓力。

　　降低業(yè)主提前還貸意愿

　　因此，從某種角度分析，什么時(shí)候可以下調(diào)存量房貸利率，并且與新增房貸的利差縮小，這樣才可以降低購房者的提前還貸意愿。

　　除了存量房貸利率高的購房者選擇提前還貸外，擁有房貸，且手頭有?閑置資金的購房者，他們也是提前還貸的主要對象。

　　房貸占比高，通過提前還貸可以從一定程度上降低個(gè)人及家庭的杠桿率水平。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，不少家庭急著降杠桿，減少自己的負(fù)債比例。于是，趁著自己有一定的?閑置資金，提前還貸，降低自己的負(fù)債壓力。

　　還有一種情況，即過去以投資房地產(chǎn)尋求資產(chǎn)增值的投資者，在房地產(chǎn)保值效果欠佳的背景下，他們選擇了提前還貸或者拋售房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)逐漸回歸居住的屬性，買房增值已經(jīng)成為了過去式，如果在高位買了房，很可能會承受樓價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對銀行來說，如果提前還貸力度加大，那么將會影響銀行的利息收入。對銀行來說，遲遲未能下調(diào)存量房貸利率，或與銀行自身利益有關(guān)。一旦下調(diào)存量房貸利率，銀行的利潤、淨(jìng)息差等數(shù)據(jù)也會受到或多或少的影響。

　　截至今年第二季，商業(yè)銀行的淨(jìng)息差跌至1.54%，與第一季淨(jìng)息差持平。一般來說，1.8%是銀行淨(jìng)息差的警戒線，一旦淨(jìng)息差持續(xù)跌破警戒線水平，那么將會影響銀行的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。

　　對部分銀行來說，房貸業(yè)務(wù)占比高，本來新增房貸利率下調(diào)已經(jīng)會影響銀行收入，存量房貸利率繼續(xù)下調(diào)，那么銀行的收入會受到更大程度的影響。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房貸發(fā)放的主力是六大行。其中，2024年6月末個(gè)人住房貸款余額超過1萬億元的有8家銀行，分別是六大行和招商銀行、興業(yè)銀行。個(gè)人住房貸款余額最高的是建設(shè)銀行，工商銀行緊隨其后，均超過了6萬億元的規(guī)模。

　　在提前還貸的影響下，六大行按揭貸款上半年合計(jì)減少超過3200億元。六大行里除了郵儲銀行外，其余銀行均出現(xiàn)了不同程度的下滑，下滑力度最大的是工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行。

　　緩解銀行房貸不良率壓力

　　同時(shí)，今年上半年大中型銀行的個(gè)人住房貸款不良率幾乎全線上升，國有大行里除了郵儲銀行外，其他國有大行的個(gè)人住房貸款不良率均上升。即使如此，六大行的個(gè)人住房貸款不良率均低于1%，國有大行里個(gè)人住房貸款不良率最低的是交通銀行，僅有0.48%。在股份行中，個(gè)人住房貸款不良率最低的是招商銀行，僅有0.4%。

　　因此，存量房貸利率是否下調(diào)，牽涉到多方利益。雖然目前已有提前還貸的跡象，但提前還貸的規(guī)模還不算大，仍未觸動(dòng)銀行下調(diào)存量房貸利率的決心。不過，對銀行而言，適度下調(diào)存量房貸利率，其實(shí)是互利共贏的結(jié)果，既可以減輕購房者的還貸壓力，而且還可以緩解提前還貸的壓力，最終會否下調(diào)存量房貸利率，還是要看政策環(huán)境的變化以及銀行的決心。