圖：很多內地房企已順應市場規(guī)律，開始適應發(fā)展新模式，建好房子、交現房、降低杠桿。

　　從2021年7月開始并持續(xù)至今的調整，是內地房地產發(fā)展進入新的發(fā)展階段的重要過渡，未來行業(yè)發(fā)展將完全不同于過去20年。筆者相信，在未來一兩年內，內地主要城市的房地產市場基本上都可以實現止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時間要長一點。

　　目前來看，房地產行業(yè)遇到的最困難問題是有效需求不足，市場出清仍不徹底。2021年，內地新建商品房銷售面積為17.94億平米，而2024年預估只有10億平米左右，3年下降幅度可能達到44%，這意味著行業(yè)產能大量?閑置。即使房地產行業(yè)本身進行了調整，縮小了規(guī)模，但是過去房地產發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

　　中國指數研究院的數據顯示，2014至2023年成交的土地規(guī)劃建筑面積達212.95億平米，但成交商品房面積僅147.08億平米，仍然有65.87億平米的潛在庫存空間。要緩解上述問題，只能多管齊下：

　　首先，在市場下行期，必然有大量土地?閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴格限制供地，根據去化周期確定土地供應節(jié)奏和規(guī)模，維持土地市場穩(wěn)定。應繼續(xù)引導和加快推進房企退出與轉型，減少供應以抑制供給過剩，提升住房質量，為老百姓蓋好房子。

　　其次，進一步擴大需求。例如，對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；更要想方設法提升居民收入，改善預期，降低房價收入比；繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。

　　再次，加大結構性去化力度。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商辦用房的供應方式，限制超額供應，地方政府宜結合城市發(fā)展趨勢、人口流動、經濟總量、產業(yè)特征等，前瞻性地對商辦空間進行合理規(guī)劃。適當簡化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費，加速去化。也可考慮將一些符合標準的商業(yè)與公辦用房改建為租賃住房。

　　連環(huán)出招加大支持力度

　　2022年4月，內地商品房銷售面積按年跌39%，隨后市場跌幅總體上逐步收窄。而從2024年的情況來看，房地產市場下跌情況堪比2022年，但有所不同的是，當年市場是加速下滑的，2024年的市場是逐步改善的。

　　2024年以來，為解決房地產發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等。從政策來看，力度是不斷增強且全方位的。目前，四大一線城市相繼放松房地產調控政策，包括調整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海的政策力度相對謹慎，而廣州全面放開限購，整體政策力度最大。

　　2024年9月中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，這是歷年會議以來首次提及?！爸沟胤€(wěn)”的實質是指“量升而價穩(wěn)”，對市場預期的改善起到了非常積極的作用。去年9月底以來，房地產政策進一步放松后，月度銷售改善明顯，10月、11月的月度銷售同比都是加速恢復的。

　　另外，財政部明確指出，地方政府專項債可用于收購存量商品房，還可用于土地儲備，這是一個創(chuàng)新，有利于商品房庫存去化，也能有效緩解房企現金流的緊張狀況，促進房地產市場止跌回穩(wěn)。

　　展望未來，要促進房地產市場“止跌回穩(wěn)”，一些特殊時期特殊區(qū)域的政策會逐步退出，因為不少政策是為應對過去20年市場只漲不跌的情形推出的，例如限購限售等，上海、深圳、北京的限制性政策仍然有放松空間。

　　隨著市場常態(tài)化，有些只為應對當前市場下行的應急政策，例如“白名單”、“收儲”等，預估以后也會逐漸退出。而有些常規(guī)性政策，例如利率調整等，以后可能會長期運用在房地產市場調控之中。

　　從過去幾年的發(fā)展看，2025年內地房地產市場跌幅將進一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但是能否實現還需看政策力度、居民預期、經濟環(huán)境等多重因素，市場出現波動也是有可能的。

　　從內地房地產發(fā)展的長期趨勢來看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，內地每年6億至8億平米的新建商品住宅需求屬合理水平，在此區(qū)間波動都屬正常。2024年首11月，內地商品住宅銷售面積已達到7.2億平米。高頻數據顯示，12月的商品房銷售繼續(xù)呈回穩(wěn)態(tài)勢。

　　房企持續(xù)降低杠桿

　　房地產轉入下行周期已接近三年半，很多房企順應市場規(guī)律，已開始適應發(fā)展新模式。以前“高周轉、高杠桿、高負債”的運營模式已經走到了盡頭，原因是高周轉對應的是商品房的高去化速度，但當前市場根本無法快速去化，高周轉也就無從談起。而高杠桿、高負債在當前的金融環(huán)境下更是不可能，必須審慎經營。

　　國家愈來愈強調要建“好房子”，這是對過去一段時期高周轉帶來的房屋質量下降趨勢的否定，建“好房子”也是市場發(fā)展的方向。內地城鎮(zhèn)人均住房面積已經超過40平米，住房問題已經基本得到解決，市場會以改善性需求為主，要是還走“規(guī)模為王、重量不重質”的老路，將會被市場淘汰。

　　經過三年半的調整，A股房地產開發(fā)企業(yè)的平均資產負債率從2020年第三季度的64.67%，下降到2024年第三季度的60.99%，未來這一趨勢仍將持續(xù)。這些理念會逐步融入房企的經營模式當中?，F在的市場狀態(tài)下，筆者覺得房地產企業(yè)要順應市場規(guī)律，建好房子、交現房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

　　樓市呈現五方面趨勢

　　在新階段，房地產市場可能會有五個方面的變化趨勢：

　　一是新房規(guī)模收縮，人房轉化比（住房規(guī)模與人口的比值）穩(wěn)定在0.2至0.3。成熟房地產市場對新房的需求有規(guī)律特征。從國外經驗看，近40年美國紐約人房轉化比平均為0.2，日本東京近30年平均約0.3，即隨著房地產市場發(fā)展成熟，每個常住人口每年對新房的需求量保持在0.2至0.3。中國一線城市已經出現這一趨勢。

　　二是二手房交易成為主導。近年內地二手房市場發(fā)展迅速。我們重點監(jiān)測的20個核心城市中，2019年二手房的成交占比為40%，2024年8月份該比例上升至62%，二手房成交量已經超過新房成交量，并接近日本首都圈的水平。內地核心城市已經步入以二手房交易為主的存量市場階段。

　　三是資產價格重構，優(yōu)質資產才具備保值和升值的潛力。房地產市場進入新的發(fā)展階段，資產價格重構也是特征之一。資產保值性與城市能級有直接關系，其中一線城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根據國家統(tǒng)計局公布的70城住宅價格指數來看，一線城市資產價格的調整時間相對較短，調整的幅度也最小，其次分別是二線和三線城市。

　　四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢。城市更新是城鎮(zhèn)化進程中關鍵環(huán)節(jié)，主要是通過一系列綜合性的維護與改造，對城市內功能衰退、環(huán)境較差、設施老舊以及空間布局不合理的區(qū)域，進行有計劃、有步驟的升級與重塑。2024年7月，國務院頒布《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，強調了以人為本的核心理念，提出要深入實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，特別是抓好城市地下管網等“里子”工程建設，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　五是保障性住房體系將進一步完善，成為住房體系的重要支撐。保障性住房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產市場的標志之一。加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產發(fā)展新模式，完善“保障＋市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體的剛性住房需求，也是為適應內地房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢推出的有力舉措。

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