坊間近期熱烈討論“住宅供應(yīng)量數(shù)據(jù)”的問題，而市民對(duì)相關(guān)數(shù)字存有誤解。筆者借本欄之便分享個(gè)人理解，而本文只討論數(shù)據(jù)，并不回應(yīng)任何人的觀點(diǎn)。

　　在媒體上常接觸到的供應(yīng)量計(jì)算有三種：

　　第一種是特區(qū)政府公布的“一手私樓潛在供應(yīng)量”，內(nèi)容再細(xì)分為“已落成但未賣”、“已動(dòng)工但未賣”及“已批出但未動(dòng)工”。當(dāng)然，任何數(shù)據(jù)都不應(yīng)只看數(shù)字，要看數(shù)字背后代表的意義！

　　貨尾超一年樓花吸納量

　　“已落成但未賣”（即貨尾）的數(shù)量愈少代表現(xiàn)樓囤貨量愈少，對(duì)發(fā)展商發(fā)售愈有利；數(shù)字愈多，尤其是目前2.7萬(wàn)伙已大過一年的樓花銷售量，會(huì)產(chǎn)生不少的困擾，現(xiàn)在就是這個(gè)情況。

　　“已動(dòng)工但未賣”的數(shù)量如果不是太多又大部分仍只在建筑中或是初步興建，即是說發(fā)展商還可以憑建筑進(jìn)度和其他手段以拿捏供應(yīng)在什么時(shí)間推出。以往潛在供應(yīng)量大、樓價(jià)仍繼續(xù)上升的情況，就是因?yàn)椤耙褎?dòng)工但未賣”的單位建筑進(jìn)度趕不上市場(chǎng)需求，令發(fā)展商仍保持到奇貨可居的形勢(shì)，自然待價(jià)而沽。

　　如今“已動(dòng)工但未賣”的單位數(shù)目已達(dá)6.8萬(wàn)伙，相信未來(lái)好幾年時(shí)間也不容易消化到。發(fā)展商若要短期賣出可能要劈價(jià)求售，如果較長(zhǎng)時(shí)間后賣出，除了樓價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)外，發(fā)展商又要付出昂貴的商業(yè)信貸息口。

　　從上述兩項(xiàng)數(shù)字來(lái)看，其實(shí)樓市是供應(yīng)過多，現(xiàn)時(shí)需要就相關(guān)政策作微調(diào)。例如，起碼要檢討“已批出但未動(dòng)工”的情況，以確定不會(huì)繼續(xù)為供應(yīng)產(chǎn)生過量的壓力。否則招標(biāo)出售地皮的結(jié)果不理想，特區(qū)政府財(cái)務(wù)就會(huì)出現(xiàn)考驗(yàn)，或會(huì)是共輸?shù)木置妗?/p>

　　如果供應(yīng)過多，其中一個(gè)考慮就是，重新審視明日大嶼填海計(jì)劃和定位。審時(shí)度勢(shì)給予更多時(shí)間和條件來(lái)收地及改革市區(qū)重建計(jì)劃等，找尋更好的方案。

　　第二種市民常見的供應(yīng)數(shù)據(jù)就是很多報(bào)章所說的“今年將會(huì)發(fā)售的樓花量”，有關(guān)數(shù)字只能作參考并不能作指標(biāo)，因?yàn)橘u幾多是市場(chǎng)決定。

　　第三種是很多人問筆者的“房屋落成量是否等于供應(yīng)量？”我相信這個(gè)計(jì)法只可能在租務(wù)上有參考性，在買賣上掌握不到其參考性的落實(shí)處。

　?。ㄗ髡邽橄橐娴禺a(chǎn)總裁）