內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，一路以來都是以香港樓市作為借鑒，無論是土地批租制的推出，還是商品房預(yù)售制的建立，概莫能外。近期爆出的停貸風(fēng)波愈演愈烈，甚至有網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁廢除預(yù)售制，但爛尾樓問題的癥結(jié)在哪里，也許我們需要從香港“樓花”制度的沿革中尋找答案。

　　二戰(zhàn)結(jié)束后，香港住宅損毀嚴(yán)重，加之大量移民涌入，彼時私樓只接受整棟全款購買，社會基層只能居住于簡易木屋內(nèi)，港人稱之為徙置區(qū)，其衛(wèi)生環(huán)境堪憂，且存在安全隱患。也因此，增加房屋供給及降低購房門檻成為解決民生問題的當(dāng)務(wù)之急。在此背景下，愛國商人霍英東于1954年首創(chuàng)“賣樓花”及分期付款的供樓方式。

　　賣樓花其實就是預(yù)售制的雛形，發(fā)展商在動工前先收取訂金，用于項目工程的啟動，余款則分期支付。這種方式極大縮短了房企資金回籠周期，也減輕了買房者的上車負(fù)擔(dān)。但隨著香港樓市的蓬勃發(fā)展，坊間炒賣樓花幾近瘋狂，直接導(dǎo)致了上世紀(jì)六十年代的地產(chǎn)金融危機，一大批地產(chǎn)商倒閉。

　　這一時期最出名的爛尾樓當(dāng)屬鲗魚涌的“怪獸大廈”，樓盤規(guī)劃時原名為“百嘉新邨”，但發(fā)展商因樓花擠兌而跑路，其后由五間地產(chǎn)公司合作接力，改為海山樓、海景樓、福昌樓、益發(fā)大廈及益昌大廈等五座唐樓。2014年上映的《變形金剛4》在此取景，“怪獸大廈”遂成為網(wǎng)紅打卡地。

　　其后港英政府也曾打壓樓花炒賣行為，但預(yù)售制度還是存在漏洞。直到2003年，均來集團(tuán)旗下茵翠豪庭及愛琴灣雙雙爆出爛尾。特區(qū)政府借此契機，推動了《預(yù)售樓花同意書》制度的建立及《一手銷售條例》的完善，從資質(zhì)背書、資金監(jiān)管及買方保障三方面加強了預(yù)售制度的管理。

　　資質(zhì)背書方面，發(fā)展商在申請預(yù)售時要做出兩項保證：一是確保地價已全數(shù)支付，二是要證明自身有財力支付建筑費用。特別是后者，發(fā)展商往往需要通過“建筑按揭”或“銀行承諾書”的方式，獲得銀行或財務(wù)公司的擔(dān)保。一旦發(fā)展商沒有能力支付建筑費，會由金融機構(gòu)支付余下建筑費，直至整個建筑期完成。

　　資金監(jiān)管方面，當(dāng)樓盤開始預(yù)售，買家訂金會存放在律師樓的信托戶口。發(fā)展商在完成一定工序后，經(jīng)過合資格建筑師驗證，才能從信托戶口提取資金。這種做法類似于“實報實銷”，確保資金不被挪作他用。

　　買方保障方面，《一手銷售條例》寫明“如賣方于預(yù)計關(guān)鍵日期、或任何經(jīng)延展日期或之前未能完成該發(fā)展項目，買方可以踢契。”踢契意味著買方可以單方面撤銷合約，要求返還所有支付款項及相應(yīng)利息，甚至獲得賠償。

　　由上可知，發(fā)展商是在律師樓、建筑師、銀行等多方監(jiān)督下完成建樓流程，各方的權(quán)責(zé)范圍清晰，購房者風(fēng)險被降到最低。事實上，爛尾樓問題的癥結(jié)不在于預(yù)售制，而在于購房者的權(quán)益保護(hù)。內(nèi)地也有相關(guān)的監(jiān)管制度，但因為落實不到位，成為了業(yè)主選擇集體斷供的誘因。