內(nèi)地樓市正在面對居民提前還貸的沖擊，不少專家提出下調(diào)存量按揭利率的應(yīng)對之策。雖然此舉短期內(nèi)會減少銀行貸款收入，但長期來看有望刺激樓市投資與居民消費回暖，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢?復(fù)蘇的最大獲益者仍是銀行。

　　據(jù)人民銀行統(tǒng)計，2022年四季度按揭貸款環(huán)比淨(jìng)減少1100億元（人民幣，下同），為2008年四季度以來首次環(huán)比減少；2022年末按揭貸款余額同比增長1.2%，增速創(chuàng)歷史新低。個人住房貸款疲弱，其中既與新增貸款不足有關(guān)，也受居民提前還貸拖累。

　　至于居民提前還貸的原因，除了投資回報率下降、家庭資產(chǎn)負(fù)債表收縮之外，存量與增量利差擴(kuò)大也是一個關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，去年12月個人住房貸款利率平均為4.26%，同比下降1.37個百分點。首套房按揭貸款利率下降速度更快、利率更低，超過30個城市首套利率低于4.1%，個別城市低至3.7%。另一邊廂，由于存量房貸利率一年調(diào)整一次，雖然已經(jīng)下調(diào)了35個基點，但現(xiàn)在普遍還是在5%至6%之間。

　　目前市面上的銀行消費貸或個人經(jīng)營貸利率通常在3%至4%之間，與首套房的按揭貸款水平差不多，而存量房貸利率一時半會兒又降不下來。因此，巨大的套利勢能推動貸款居民借“便宜錢”去提前還貸，中間有一、兩個點的利差可以賺，減少還貸金額的同時還能夠增加消費支出。

　　那么，為什么銀行不直接把存量房貸利率一步降到位，磨平套利空間呢？銀行其實是這么算賬的。

　　若居民提前還貸，會同時削減了銀行的貸款（資產(chǎn)端）和存款（負(fù)債端），導(dǎo)致淨(jìng)息差損失約三個點。按揭提前還貸增加1萬億元估算減少銀行業(yè)營收約300億元，拖累淨(jìng)息差1個基點、淨(jìng)利潤1%，影響著實有限。

　　若下調(diào)存量按揭貸款利率1個百分點呢？銀行將減少營收4000億元，拖累銀行淨(jìng)息差13個基點、淨(jìng)利潤12%。

　　在此背景下，約60%的銀行內(nèi)生資本補(bǔ)充速度將低于風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)增速，出現(xiàn)資本充足率下降；盈利能力的降低將進(jìn)一步拖累估值，降低外生資本補(bǔ)充能力。

　　這也構(gòu)成了銀行不急于下調(diào)存量按揭利率的邏輯。但是筆者要重申的是，銀行不能光算“小賬”、關(guān)注短期利益，也要會算宏觀經(jīng)濟(jì)的“大賬”，放眼長期發(fā)展。

　　居民資產(chǎn)負(fù)債表如果持續(xù)收縮，中國經(jīng)濟(jì)勢必陷入“債務(wù)─通縮”螺旋，到時又有多少增量資金愿意入市買房呢？