圖：家庭可支配收入在縮水，極大阻礙購(gòu)房支出。/MJ制圖

　　人民銀行近日將LPR（貸款基礎(chǔ)利率）下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，這也是該利率時(shí)隔九個(gè)月后再次調(diào)降。筆者上周撰文《中美歐貨幣政策“分野”》指，內(nèi)地眼下需要進(jìn)行降息操作，一來(lái)減輕政府、企業(yè)、居民部門的償債壓力，避免爆發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二則降低實(shí)體融資成本，“擠出”在銀行體系內(nèi)的空轉(zhuǎn)資金。

　　對(duì)于廣大居民來(lái)講，本輪降息最關(guān)切的影響就是存量房貸也隨之走低。中國(guó)的市場(chǎng)貸款利率是商業(yè)銀行在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)后形成的。在通常情況下，首套房個(gè)人按揭貸款利率在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上，再加30個(gè)基點(diǎn)。如今5年期以上LPR調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)，那么首套房個(gè)人按揭貸款利率也會(huì)跟隨下降10個(gè)基點(diǎn)，大概在4.5%左右。若以100萬(wàn)元（人民幣，下同）房貸、三十年貸款期限計(jì)算，居民月供房貸有望減少58元。

　　接下來(lái)大家關(guān)心的問(wèn)題是，房貸負(fù)擔(dān)的減輕會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲么？

　　事實(shí)上在今年一季度，首套房個(gè)人按揭貸款利率就曾下調(diào)過(guò)一回，當(dāng)時(shí)正趕上去年積壓的買房需求集中釋放，樓市的確火熱過(guò)一陣子。但到了4、5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始回落，反映出居民買樓意愿不強(qiáng)。

　　按70大中城市數(shù)據(jù)顯示，5月份二手住宅銷售價(jià)格明顯回落。其中，一線城市的銷售價(jià)格由4月的環(huán)比上漲0.2%轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.4%，降幅達(dá)0.6個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市的銷售價(jià)格由環(huán)比持平分別轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.3%和0.2%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)二手房掛牌量指數(shù)均值較去年12月增長(zhǎng)了52%，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格不乏出現(xiàn)降價(jià)拋售的情況。

　　家庭可支配收入縮水

　　現(xiàn)時(shí)問(wèn)題是，家庭可支配收入在縮水，極大阻礙購(gòu)房支出，而首套房按揭下降10個(gè)基點(diǎn)，也的確是杯水車薪。更重要的是，存量房貸利率受困于一年調(diào)整一次的限制，并不能立即享受到本輪降息的“利好”。

　　年初多家媒體報(bào)道過(guò)居民提前還貸的“風(fēng)潮”。除了投資回報(bào)率下降、家庭資產(chǎn)負(fù)債表收縮之外，巨大的套利空間也是推動(dòng)居民主動(dòng)清償房貸的主要原因。由于首套房貸款利率下降幅度更大，使得樓市存量貸款與增量貸款的利差擴(kuò)大，促使居民借“便宜錢”還“貴貸”。目前存量房貸利率普遍在5%至6%之間，而首套房貸款利率已降至4.5%左右，中間差不多有一、兩個(gè)點(diǎn)的利差可以賺，居民在減少還貸金額的同時(shí)還能夠增加消費(fèi)支出。

　　也因此，提振樓市的關(guān)鍵在于，增加居民收入的同時(shí)，亦須“破格”調(diào)降存量房貸利率，切實(shí)降低家庭負(fù)擔(dān)。據(jù)人行2020年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)配置中的房產(chǎn)占比近七成，位列所有資產(chǎn)項(xiàng)目的首位。只有緩解家庭資產(chǎn)負(fù)債表的收縮趨勢(shì)，才能穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本盤(pán)。