圖：股神巴菲特押注美國樓市回暖，上季新買入三只美國地產(chǎn)股。/大公報(bào)制圖

　　股神巴菲特押注美國樓市回暖。巴郡近日向美國證券交易委員會(huì)（SEC）提交的文件顯示，上季度新進(jìn)買入的三只美國地產(chǎn)股，包括霍頓房屋（D.R．Horton）600萬股、萊納房屋（Lennar）15.3萬股，以及NVR公司1.1萬股。三只股票的持倉總額達(dá)到8.14億美元，其中前兩者屬于全國四大頂級房地產(chǎn)巨頭。

　　盡管聯(lián)儲(chǔ)加息使得抵押貸款利率維持高位，但二手房業(yè)主惜售使得市場掛牌數(shù)量緊缺，潛在買家轉(zhuǎn)向一手市場促使新盤銷量增長，這也造成了地產(chǎn)股表現(xiàn)不俗。今年標(biāo)普房屋建筑商精選行業(yè)股票指數(shù)漲超30%，而霍頓房屋股價(jià)更是連續(xù)四個(gè)季度錄得升幅，年內(nèi)累計(jì)上漲38.54%。

　　雖然地產(chǎn)股在巴郡的整體倉位中比例較低，但巴菲特此舉還是向外界釋放出強(qiáng)烈信號。市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)加息周期即將結(jié)束，疊加居民消費(fèi)與企業(yè)投資數(shù)據(jù)亮眼，以及美國住宅市場的長期供給短缺，使得住宅市場在高息環(huán)境下仍然火熱，并帶動(dòng)建筑許可、房屋開工和住宅銷售全線反彈。

　　但我們需要明白的是，美國業(yè)主換樓申請的抵押貸款大多采用固定利率，當(dāng)市場利率處于快速上升階段，導(dǎo)致?lián)Q樓業(yè)主的付息壓力劇增。由于現(xiàn)房掛牌和銷售意愿都不足，反映在交易層面，就是新盤價(jià)格上升但樓市整體交投還是偏弱。這也意味著，美國樓市?復(fù)蘇跡象并不是強(qiáng)勁需求推動(dòng)的，而更有可能是供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性約束造成的。

　　可以預(yù)計(jì)，在通脹形勢完全緩解、經(jīng)濟(jì)動(dòng)能全面減弱、政府財(cái)政恢復(fù)元?dú)庵?，美國長期利率下降的空間并不大，房貸利率也將長期維持在高位。盡管美國家庭的資產(chǎn)負(fù)債表十分健康，但如果美聯(lián)儲(chǔ)降息時(shí)點(diǎn)超出疫情時(shí)，高息環(huán)境長期持續(xù)下去，那么居民購房意愿勢必遭到抑制。

　　而中長期而言，隨著竣工房庫存量上升，當(dāng)前樓市供給緊缺的情況將有所緩解，并對新房價(jià)格造成下行壓力，進(jìn)而一定程度上抑制居民購房需求。

　　那么，巴菲特是否做出了一次錯(cuò)誤的投資決策呢？只能說這與其長久以來持倉風(fēng)格有關(guān)，即偏好現(xiàn)金流充裕、穩(wěn)健增長的企業(yè)。目前來看，由于美國家庭財(cái)務(wù)狀況良好、勞動(dòng)力市場短期存在韌性、住房抵押借款人信用資質(zhì)較好，因而未來美國住宅抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約潮風(fēng)險(xiǎn)很低。地產(chǎn)股的“安全邊際”成為巴菲特買入的重要理據(jù)。