2021年內(nèi)地出臺(tái)一系列房地產(chǎn)金融約束政策，對(duì)市場(chǎng)的“殺傷力”最大，這也是內(nèi)地樓市迅速降溫的主要原因。受訪專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策在具體執(zhí)行中存在“矯枉過(guò)正”的現(xiàn)象，第三季末以來(lái)，政策層面不斷加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，借此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)與健康發(fā)展。專(zhuān)家預(yù)計(jì)明年“房住不炒”的底線不會(huì)動(dòng)搖，但政策將從防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需角度，矯正前期房地產(chǎn)領(lǐng)域局部信用過(guò)緊，及政策執(zhí)行層面的偏差，避免誤傷正常的購(gòu)房需求。
明年新盤(pán)交投料跌兩成
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦觀察到，過(guò)去一年內(nèi)地樓市調(diào)控愈發(fā)頻密，各城市也不斷依據(jù)自身情況推出“限購(gòu)升級(jí)”等“打補(bǔ)丁”政策，但直至房地產(chǎn)信貸政策趨緊后，市場(chǎng)才開(kāi)始降溫。伴隨著房企融資難度的加大、個(gè)人房貸受到管控，以及經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等不合理信貸被清理出市場(chǎng)，三、四線城市樓價(jià)率先下跌，個(gè)別城市為穩(wěn)定市場(chǎng)更推出“限跌令”等維穩(wěn)舉措，總體看“2021年內(nèi)地樓市呈現(xiàn)從‘熱’到‘逐漸降溫’的態(tài)勢(shì)”。
交銀金研中心房地產(chǎn)首席分析師夏丹認(rèn)為，“金融約束”、“及時(shí)糾偏”是2021年內(nèi)地樓市調(diào)控的兩大突出特點(diǎn)。金融約束方面，年初起實(shí)施的房企融資監(jiān)管“三道紅線”、房貸集中度“兩個(gè)占比”，以及3月起實(shí)施的防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市政策，都是從房地產(chǎn)金融監(jiān)管角度予以約束。此后，深圳、西安、無(wú)錫等出臺(tái)的“二手房參考價(jià)格機(jī)制”，其實(shí)質(zhì)亦是透過(guò)信貸供給渠道進(jìn)行約束。
值得一提的是，房地產(chǎn)金融約束政策原本溫和，但實(shí)際執(zhí)行存在“只進(jìn)不出”、“矯枉過(guò)正”的現(xiàn)象。官方數(shù)據(jù)亦顯示，第三季末，房地產(chǎn)貸款余額增速僅7.6%，其中，開(kāi)發(fā)貸增速驟降至0.2%，均錄歷史新低；同期，個(gè)人房貸亦出現(xiàn)緩貸、停貸，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于冷清，甚至還出現(xiàn)個(gè)別龍頭房企信用事件增多、部分地區(qū)樓價(jià)下行壓力增大的情況。
在盧文曦看來(lái)，2021年“房地產(chǎn)金融約束”政策對(duì)市場(chǎng)的“殺傷力”最大。他續(xù)稱(chēng)，銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的管控持續(xù)緊縮，特別是對(duì)開(kāi)發(fā)商融資的管控，以及對(duì)個(gè)人房貸的管控，均對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成利淡影響，“資金是購(gòu)房的終極表現(xiàn)，一旦缺少了資金的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性就會(huì)短缺，這也造成了第三季后內(nèi)地整體樓市的降溫?！?/div>
展望明年，盧文曦認(rèn)為，明年內(nèi)地樓市調(diào)控將呈現(xiàn)“適度從緊”的特征，既要確保調(diào)控政策的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，也要保證調(diào)控政策效果的持續(xù)性。他相信，2022年樓市調(diào)整概率較大，預(yù)計(jì)新盤(pán)成交規(guī)模將比2021年減少10%至20%，成交價(jià)也小幅下跌。此外，各類(lèi)型城市樓市分化也將持續(xù)，一、二線城市若管控不好，樓價(jià)或面臨反彈壓力，而三、四線城市樓市下行壓力預(yù)計(jì)較大。
另外，夏丹提醒說(shuō)，本月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這預(yù)示決策層正從防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需角度，矯正前期房地產(chǎn)領(lǐng)域局部信用過(guò)緊，以及政策執(zhí)行層面的偏差，借此防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的集聚，避免誤傷居民正常的購(gòu)房需求。
放貸速度將加快
夏丹直言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”，并提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”，預(yù)計(jì)明年樓市調(diào)控在總基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，將進(jìn)行執(zhí)行糾偏和模式探索，金融監(jiān)管態(tài)度已有望轉(zhuǎn)暖。市場(chǎng)層面上，隨著政策面的趨于緩和，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)交投低迷的狀況有望邊際改善，但因行業(yè)下行基本面并未改變，成交增速恐難明顯回升。她補(bǔ)充，為穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)需求的正常釋放，明年按揭貸款新增額度將同比提升，審批放款速度亦將提速，且按揭利率或結(jié)構(gòu)性回調(diào)，并重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善型需求等剛需正常的釋放。
責(zé)任編輯：江舟舟
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