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雅居樂闖"錢"關(guān)|財報透視

2022-04-09 13:35:40大公房產(chǎn) 作者:江舟舟
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  關(guān)關(guān)難過關(guān)關(guān)過。
  
  在宣布延期發(fā)布2021年業(yè)績報告后,3月的最后一天,雅居樂還是發(fā)布了年度未經(jīng)審核財務報告。
  
  意料之中,這份報告并沒有給外界傳遞出積極的信號,反而讓整個集團都樂不起來。
  
截圖自企業(yè)公告
  
  報告顯示,2021年,雅居樂各個核心財務數(shù)據(jù)均同比2020年出現(xiàn)了不同程度的下滑:
  
  去年全年集團實現(xiàn)營業(yè)額730.28億元,同比下降9%;凈利潤為90.98億元,同比跌破百億至25.7%;歸母凈利潤為67.12億元,同比下降29.2%;毛利為190.21億元,同比下降21.1%;每股基本盈利1.729元,同比下降29.1%。
  
  從上面的數(shù)字可以清晰的看到雅居樂在2021年的艱難處境,而這還已經(jīng)是多番"拯救"后的結(jié)果。
  
  在未經(jīng)審核報告發(fā)布的前一天,穆迪曾發(fā)布評級報告,將雅居樂集團的公司家族評級(CFR)從"B1"下調(diào)至"B2",將該公司高級無抵押評級從"B2"下調(diào)至"B3"。
  未經(jīng)審核報告發(fā)布的第二天, 標普也將雅居樂集團的長期發(fā)行人信用評級從"B+"下調(diào)至"B-",并將該公司擔保的以美元計價票據(jù)的長期發(fā)行評級從"B"下調(diào)至"CCC+",同時將該公司列入負面觀察名單。
  
  雖然后續(xù)標普的評級由于"應公司要求"被撤銷,但雅居樂如今面臨的流動性壓力早已是公開的事實。
  
  對于2021年全面下滑的業(yè)績表現(xiàn),雅居樂于公告中表示因為受到疫情影響,不過實際上,在今年的財報季中,每一家"艱難"發(fā)布業(yè)績的房企都稱自己受到了疫情的影響。
  
  一方面,疫情或許是影響房企業(yè)績的一部分因素,但更大程度上,企業(yè)自身存在的問題應該才是造成如今艱難處境的不可忽略的事實。
  
  物業(yè)發(fā)展收入下滑16%,
  年內(nèi)變賣資產(chǎn)套現(xiàn)46億元

  
  事實上,從去年4月底開始,雅居樂的股價就開始持續(xù)下跌,截至今年4月1日收盤,整體跌幅已超過70%。
  
  而與股價一同出現(xiàn)震蕩的還有雅居樂的物業(yè)發(fā)展業(yè)務。
  
  報告顯示,2021年,雅居樂集團的物業(yè)發(fā)展的確認銷售收入為584.02億元,較2020年的695.47億元下降了16%。雅居樂表示,出現(xiàn)減幅主要由于年內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體下行,確認銷售均價及面積下降所致。
  
  據(jù)了解,2021年雅居樂確認銷售均價為每平方米13682元,較2020年的每平方米14099元下降了3%;確認銷售總面積為427萬平方米,同比下降13.5%。
  
  除此之外,雅居樂的商業(yè)收入(包括酒店營運及物業(yè)投資)為也較2020年下降了4.9%,實現(xiàn)5.29億元。
  
  不過值得注意的是,集團的物業(yè)管理業(yè)務和環(huán)保業(yè)務均較2020年出現(xiàn)大幅增長。前者2021年實現(xiàn)收入113億元,同比上漲44.3%;后者2021年實現(xiàn)27.67億元,同比上升20.9%。
  
  對于物業(yè)管理收入的增長,雅居樂于報告中表示,一方面是由于年內(nèi)收購了民瑞物業(yè)服務(上海)有限公司,而去年并沒有該業(yè)務收入;另一方面則是由于2020年收購的中民未來物業(yè)服務有限公司,于年內(nèi)錄得全年的營業(yè)收入,去年只錄得該收購項目后的部份期間收入。
  
  報告顯示,2021年集團的物業(yè)管理經(jīng)營利潤為19.64億元,較2020年的18.42億元上升6.6%;在管的物業(yè)總建筑面積由2020年的約3.748億平方米,增加至2021年的約4.889億平方米。
  
  從整體盈利情況來看,雅居樂的毛利率增速已十分疲乏。從2018年到2021年,該項指標先從43.95%下滑到30.47%,再從30.04%下滑到26.05%,數(shù)據(jù)已經(jīng)回到五年前。
  
截圖自東方財富網(wǎng)
  
  對于毛利率的下跌,雅居樂在公告中歸結(jié)為房地產(chǎn)市場整體下行,確認銷售均價較2020年下降3%,而土地及建筑等相關(guān)平均成本較2020年上升3.1%。
  
  報告顯示,2021年雅居樂銷售及分銷成本共實現(xiàn)31.02億元,同比增長了30.06%,為歷年來數(shù)據(jù)最高的一次,對應費用率為4.25%。
  
  此外,2021年雅居樂的其他收益凈額為48.40億元,較2020年的人民幣37.4億元上升29.4%,變動的其中一個因素就是出售附屬公司實現(xiàn)收益42.61億元,較2020年增加了18.36億元。
  
  梳理集團去年的動態(tài)可以發(fā)現(xiàn),為了提振業(yè)績,早從2021年上半年開始,雅居樂就進入了瘋狂甩賣資產(chǎn)的狀態(tài)。
  
  根據(jù)今年1月10日披露的公告,在2021年7月1日至12月31日期間,雅居樂共出售了14項非核心物業(yè),包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗,共計套現(xiàn)28億元。
  
  而在后面兩個月,雅居樂也沒有停止"賣賣賣"的步伐。
  
  1月12、19及28日,雅居樂先后出售5家環(huán)保公司,總交易對價為11.29億元。其中8億元為現(xiàn)金支付,另外3.29億元為股東貸款,這一交易為雅居樂帶來1.26億元利潤。
  
  1月21日、24日及28日,雅居樂又將合營公司廣州利合集團26.66%的股權(quán)、廣州亞運城項目26.66%的股份及3個地產(chǎn)項目的股權(quán)出售給了中國海外發(fā)展,合計交易對價為46.86億元。
  
  最近一次是3月25日,雅居樂的間接全資附屬公司廣州雅居樂實業(yè)投資與海螺創(chuàng)業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以總代價為6.62億元出售旗下湖南惠明環(huán)保科技有限公司90%的股權(quán)。據(jù)了解,這是雅居樂向海螺創(chuàng)業(yè)出售的第6家公司股權(quán)。
  
  由公開數(shù)據(jù)計算可得,截至目前,雅居樂今年已通過出售資產(chǎn)回籠資金約46.33億元
  
  年內(nèi)到期債務295.8億
  流動性壓力仍未緩解

  
  不過,通過變賣資產(chǎn)回籠的資金真的能解決雅居樂的流動性問題嗎?
  
  截至報告期末,雅居樂總現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元,同比減少24.47%。其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目228.03億元,同比減少45.61%;受限制現(xiàn)金達到156.17億元,同比大增74.71%。
  
  與此同時,集團一年內(nèi)到期債務為295.8億元,在手現(xiàn)金完全無法覆蓋短期負債,流動性風險進一步增大。
  
  公開數(shù)據(jù)顯示,于2022年,雅居樂有兩筆美元債將于8月14日及8月31日到期,總額為6.77億美元。此外,該公司未來兩個月還有6筆私募ABN到期或面臨行權(quán),余額約為4.92億元,下半年更有65億至70億元的債券將到期。
  
  值得注意的是,除了資產(chǎn)處置,今年以來,雅居樂還不斷贖回3月到期的4.365億美元優(yōu)先票據(jù),并宣布對本金總額14.5億元的"21番雅01"進行付息,以解決到期債務的問題。
  
  不過穆迪在下調(diào)該公司評級的報告中表示,雅居樂不太可能用所有現(xiàn)金償還債務,因其必須在項目和公司的運營層面上保持相當數(shù)量的資金。并且,鑒于目前市場情緒疲軟和融資條件緊張,其進一步處置資產(chǎn)以償還債務和改善流動性的時機尚不確定。
  
  除了上述可查的負債,雅居樂似乎還存在"明股實債"的情況。
  
  報告顯示,2021年雅居樂權(quán)益總額為90.07億元,其中公司擁有人應占全面收益總額為66.36億元,同比增多了15.19億元,占總權(quán)益比73.68%;非控股權(quán)益應占全面收益總額為13.88億元,同比增多了7.29億元,占總權(quán)益比15.41%。

  而集團凈利潤總額為90.98億元,其中非控股權(quán)益應占利潤為14.02億元,同比增多了14.22億元,占利潤比15.41%;公司擁有人應占凈利潤為67.12億元,同比增多了7.29億元,占年內(nèi)利潤筆73.77%。
  IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜指出: "少數(shù)股東權(quán)益、歸母權(quán)益、少數(shù)股東損益之間的不匹配一般代表了股東間存在結(jié)構(gòu)化安排以及明股實債操作。"失衡的股東權(quán)益和凈利潤占比,為雅居樂的債務情況更添一絲迷霧。
    
  此外,在其它類型的負債中,報告顯示,雅居樂2021年還向若干獨立第三方提供了合計41.79億元的貸款融資擔保,這筆費用較2020年的16.77億元,同比大增了25.02億元。
  
  而永續(xù)債方面,在償付了大約6.22億元之后,截至報告期末,雅居樂仍有永久資本證券約130.15億元,占凈資產(chǎn)比例近15%。
  
  不過雅居樂報告期內(nèi)的借款成本有所降低,為68.36億元,同比減少了6.8%,年內(nèi)實際借貸利率由6.56%下降至5.87%。
  
  或許由于盈利能力的下降及持續(xù)的債務壓力,2021年,雅居樂也減緩了在土地市場的步伐。報告顯示,集團去年全年新增項目僅有29個,分別位于紹興、宜安、淮安等地,這與2020年的40個項目相比,直接減少了11個。
  
  而與之相對應的,2021年雅居樂拿地的總建筑面積也同比2020年的836萬平方米下降了49.3%,僅為424萬平方米。其中集團應占預計總建筑面積為281.1萬平方米,相關(guān)應付土地金額為124.5億元。
  
  這一情況最后也反應到銷售數(shù)據(jù)上。
  
  2021年全年,雅居樂連同集團合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為1390.1億元,目標完成率為92.7%,并未完成此前定下的1500億元的目標。
  
  截至2022年3月31日止三個月,雅居樂集團連同集團合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為211.1億元。中指研究院榜單顯示,該公司的銷售額目前排名20。
 
責任編輯:江舟舟
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