在"業(yè)績變臉"的質(zhì)疑聲中，中南建設(shè)迎來了2021年業(yè)績發(fā)布會。相比去年業(yè)績會上的輕松氣氛，這一次陳錦石、陳昱含父女倆面色略顯沉重。

　　"2021年我們交出一份歷史上最差的答卷，實際的業(yè)績也跟預(yù)告出現(xiàn)了巨大的偏差，辜負了大家的期待，我們深感汗顏。"二代掌門人陳昱含以道歉開場。

　　年報顯示，2021年，中南建設(shè)共實現(xiàn)營業(yè)收入792.1億元，同比微增0.8%；綜合毛利率10.03%，下降7.26個百分點；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損33.83億元，同比下降147.78%。

　　可以看到，中南建設(shè)2021年度凈利潤的數(shù)據(jù)，與公司2022年1月29日發(fā)布的《2021年度業(yè)績預(yù)計下降的公告》中所披露的盈利7.08-21.23億元相比，有重大偏差。

　　對此中南建設(shè)發(fā)布公告解釋稱，由于公司在業(yè)績預(yù)告時對風險評估不夠充分，對市場估計偏樂觀，導(dǎo)致大幅增加了對各項應(yīng)收款項和存貨計提的減值準備38.6億元，由此帶來的凈利潤影響約28億元。此外，由于疫情和市場調(diào)整的原因，部分項目的實際交付延遲，由此帶來的凈利潤影響約4億元。以上調(diào)整帶來的費用確認及所得稅影響約4.5億元。

　　中南建設(shè)二代掌門人陳昱含在業(yè)績會上坦言，公司業(yè)績預(yù)告的偏差與外部的關(guān)系不大，無論是樂觀的業(yè)績預(yù)判，還是對會計準則理解上的偏差，亦或者是實際上交付的延后等問題都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。

　　"我本人也好，還是我們的財務(wù)系統(tǒng)，都負有主要責任。"但是陳昱含的自省，并沒有打動資本市場。4月26日，中南建設(shè)股價直接跌停，報3.58元，總市值136.99億元。一日內(nèi)市值蒸發(fā)了約15.43億元。

　　34年來首迎業(yè)績虧損，管理層反思

　　財報顯示，從收入結(jié)構(gòu)上來看，2021年中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共實現(xiàn)營收560.4億元，同比下降4.3%；結(jié)算毛利率為10.69%，同比減少8.45個百分點。

　　中南建設(shè)表示，這是由于公司第四季度加大了現(xiàn)房庫存的去化，當期銷售當期確認收入的資源帶來了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的虧損。

　　而由于房地產(chǎn)行業(yè)的風險擴展，2021年中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)綜合毛利率也同比下降了2.22個百分點至6.43%。

　　面對市場調(diào)整，2021年中南建設(shè)的銷售費用率同比增加了0.71個百分點至2.91%；管理費用率同比增加0.80個百分點至4.39%；財務(wù)費用率同比增加0.84個百分點至1.54%。

　　此外由于竣工項目的減少，2021年公司非并表項目結(jié)算下降帶來的投資收益亦減少55.3%。

　　"從宏觀形勢和外部的壓力來說，中南地產(chǎn)+建筑雙主業(yè)在融資和回款方面都是困難重重，經(jīng)營性和融資性的現(xiàn)金流同步縮短。"陳昱含在業(yè)績會上表示。

　　截至2021年末，中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入為1446.7億元，同比增加了12%。

　　對此，陳昱含稱："為了保證現(xiàn)金流安全，公司在2021年不得已對利潤做出了犧牲，這也說明中南建設(shè)當前的規(guī)模與自身能力和安全要求仍有錯配，內(nèi)外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。"

　　此外，對于2021年度計提資產(chǎn)減值的情況，陳昱含認為，主要原因是公司在高增長階段由于缺乏審慎經(jīng)營導(dǎo)向，導(dǎo)致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提。

　　年報顯示，2021年中南建設(shè)的合同銷售金額為1973.7億元，同比減少11.8%；銷售面積為1468.7萬平方米，同比減少12.9%。由于銷售面積跌幅超過銷售金額跌幅，所以2021年公司平均銷售價格同比上升了1.2%，達13439元/平方米。

　　在此背景下，2021年下半年中南建設(shè)逐步放慢了投資和施工的腳步。前三季度公司新增項目45個，而第四季度則基本沒有拿地。此外，2021年度公司新增項目平均地價約3837元/平方米，同比下降23.5%；規(guī)劃建筑面積合計752.0萬平方米，同比減少50.6%。

　　據(jù)悉，截至2022年一季度末，中南建設(shè)地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)復(fù)工率分別為83％和54％。

　　陳昱含指出，公司以往重規(guī)模、輕利潤、輕資金的經(jīng)營取向還未得到根本扭轉(zhuǎn)，利潤和現(xiàn)金流管理亟待加強，審慎經(jīng)營任重道遠。

　　猶記2020年業(yè)績會時，陳昱含曾豪言："或早或晚，中南建設(shè)一定會達到5000億的規(guī)模。"如今才過去一年，這位年輕的領(lǐng)導(dǎo)人便已改口承認，規(guī)模不再是公司未來的發(fā)展目標，活下去才是第一要義。

　　"直到今天，公司仍在為過去的失誤買單。有句老話說出來混總是要還的，我們的教訓(xùn)十分慘痛。"陳昱含感慨道。

　　三道紅線數(shù)據(jù)倒退，瘦身出清加速度

　　對于中南建設(shè)未來的經(jīng)營思路，陳昱含用了八個字概括：安全至上，做我所能。具體實踐可概括為穩(wěn)定融資、瘦身出清、穩(wěn)定生產(chǎn)、精簡高效和政府幫扶"五大舉措"。

　　行業(yè)下行的環(huán)境中，除了現(xiàn)金流穩(wěn)定，負債指標健康也是企業(yè)渡過難關(guān)的關(guān)鍵。

　　值得注意的是，雖然2021年中南建設(shè)的盈利大幅度下滑，但在負債指標上仍控制在一個安全的范圍內(nèi)。

　　年報顯示，截止2021年末，中南建設(shè)的有息負債總量為622.8億元，比2020年末減少176.3億元。具體包括：銀行貸款為335.7億元，占比約54%；非銀金融機構(gòu)借款為216.9億元，占比約35%；債券為70.2億元，占比11%。

　　此外，公司一年內(nèi)有息負債為242.4億元，其中銀行借款為110億元；非銀行機構(gòu)借款為115億元；公開市場債券為17.2億元，主要為六月份的兩筆美元債。

　　陳昱含表示："非銀行機構(gòu)這塊的借款，到期后可以申請開發(fā)貸替換；110億的銀行借款，其中一半可以用開發(fā)貸申請新的借款，剩余的開發(fā)貸可以根據(jù)國家給到的不盲目借債的政策，去減少償還的金額。目前真正面臨償還的不超過30億，壓力較小。"

　　不過，盡管有息負債數(shù)據(jù)有所下降，但中南建設(shè)"三道紅線"指標仍然出現(xiàn)了倒退，由"黃檔"降到"橙檔"。

　　截至2021年末，中南建設(shè)凈負債率93.16%，同比下降4.11個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率80.52%，同比增加0.76個百分點；現(xiàn)金短債比(扣除受限資金)為0.6，均未達標監(jiān)管要求。

　　針對現(xiàn)金短債比降至1以下的狀況，中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦指出："受市場持續(xù)調(diào)整帶來的銷售回款減少、預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行趨嚴、融資環(huán)境收緊等多重因素影響，中南建設(shè)動用非受限資金償還借款，導(dǎo)致可動用現(xiàn)金占比下降。"

　　陳昱含也在會上解釋稱，一是因融資巨幅下降和經(jīng)營回款持續(xù)承壓，導(dǎo)致非受限資金總量并未得到根本好轉(zhuǎn)；二是受低周轉(zhuǎn)高負債PPP工程拖累，以及非核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能出表影響，導(dǎo)致有息負債相對于凈資產(chǎn)及賬面資金并未明顯下降。

　　據(jù)陳昱含介紹，2021年中南建設(shè)的PPP工程有息負債超150億元，非主業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有息負債近80億元，這些負債大大壓縮了公司的兩大主業(yè)的發(fā)展空間。

　　由此她認為："這也從另一方面說明了出清瘦身的必要性。"

　　她同時強調(diào)了安全的重要性，公司要把現(xiàn)金流管理放在首要位置，同時結(jié)合自身的能力和現(xiàn)狀，對業(yè)務(wù)、資源進行合理排序，保障核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。

　　在未來，中南建設(shè)將通過關(guān)停并轉(zhuǎn)、去粗取精等方式，裁汰冗員，優(yōu)化管理，壓降管費；同時由管理團隊帶頭厲行過冬文化，預(yù)計2022年公司管費預(yù)算同比降幅達47％。與此同時向政府尋求最大的理解和支持。

　　正如陳昱含反省所言："草蛇灰線，伏脈千里，業(yè)績真正映射出來的還是公司長期經(jīng)營的問題。"

　　對于公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，陳錦石也感慨道："在當前形勢下，我們沒有辦法準確預(yù)計未來2-3年的規(guī)模，但為了好好地活下去，我們也無法再容忍速度快、管理粗的積弊，更無法承受由此帶來的經(jīng)營上的損失。我們必須去接受規(guī)模上的調(diào)整，以此夯實我們的能力基礎(chǔ)，確保長期穩(wěn)健。"

　　同時他強調(diào)："我們這一次沒有躺下，肯定能繼續(xù)活著。"

　　"變臉"的業(yè)績遭深交所"靈魂拷問"

　　值得注意的是，就在管理層在業(yè)績會上加油打氣的第二天，中南建設(shè)就收到了深交所發(fā)來的問詢函，要求其說明年報"變臉"情況核查并發(fā)表意見。

　　其中包括逐項說明計提存貨跌價準備可變現(xiàn)凈值的具體測算過程、本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況、公司報告期未對相關(guān)長期股權(quán)投資計提減值的合理性合規(guī)性等具體問題。

　　深交所指出，中南建設(shè)于2022年1月29日披露的《2021年度業(yè)績預(yù)計下降的公告》顯示，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計7.08億元至21.23億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計5.65億元至19.78億元，與年報顯示的-33.82億元和-40.36億元差異較大。

　　就這種業(yè)績變臉情況，深交所表示，中南建設(shè)需詳細列示年報補充計提存貨跌價準備的項目所處位置、業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)情況等。

　　此外，公司還需結(jié)合相關(guān)項目所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場及周邊可比項目市場價格或預(yù)計價格、項目平均銷售價格、銷售量的變化趨勢、變化時點等信息，逐項說明計提存貨跌價準備可變現(xiàn)凈值的具體測算過程，是否借鑒獨立第三方的評估工作，相關(guān)測試方式、測試過程、重要參數(shù)選取等與以前年度以及2021年業(yè)績預(yù)告的具體差異情況及其合理性、合規(guī)性。

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為："這種由預(yù)盈轉(zhuǎn)巨虧的情況，主要是由于業(yè)績預(yù)告之后在財務(wù)審計過程中進行了業(yè)績修正，比如各項計提減值等造成的，按照財務(wù)規(guī)則來說這種業(yè)績修改是合規(guī)的，因為只有如此才能真實反映公司的實際經(jīng)營狀況，這對于公司的可持續(xù)發(fā)展未必不是好事。"

　　值得注意的是，這不是中南建設(shè)第一次出現(xiàn)進行計提減值，2021年4月27日，該公司也曾發(fā)布關(guān)于2020年度計提資產(chǎn)減值準備的公告，對截至2020年12月31日的資產(chǎn)進行了減值測試，2019年度計提各項資產(chǎn)減值準備合計6.03億元，2020年12月31日公司各項資產(chǎn)減值準備余額25.49億元。

　　而在2020年4月30日，公司也發(fā)布過關(guān)于2019年度計提資產(chǎn)減值準備的公告，對截至2019年12月31日的資產(chǎn)進行了減值測試，2019年度計提各項資產(chǎn)減值準備合計7.48億元，2019年12月31日公司各項資產(chǎn)減值準備余額22.03億元。

　　連續(xù)兩年資產(chǎn)減值的數(shù)據(jù)都在十億元以下，然而僅過去一年，中南建設(shè)的資產(chǎn)減值數(shù)額就突破了30個億。于公告中，中南建設(shè)將這其中的巨大偏差歸結(jié)于疫情之下，管理層對市場判斷過于樂觀，不過柏文喜表示："這的確與當前行業(yè)下行造成的風險計提加大有關(guān)，但也存在借疫情和行業(yè)不景氣進行業(yè)績洗澡的可能性。"

　　而最終在合作房企年報上簽字，對于其審計機構(gòu)也是一種考驗。

　　已披露的信息顯示，負責中南建設(shè)審計工作的為致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙），公開資料顯示，該事務(wù)所同時還是"防水一哥"東方雨虹的審計師。中南建設(shè)年報發(fā)布當日，公司發(fā)布了一條續(xù)聘會計師事務(wù)所的事前審核意見，表示2022年將與其繼續(xù)合作。

　　另外還需要注意的一點是，中南建設(shè)從年報發(fā)布后，便不斷地修改業(yè)績預(yù)告偏差和減值計提數(shù)額，光是4月27日一天之內(nèi)，公司就發(fā)布了4次關(guān)于業(yè)績預(yù)告有重大偏差和計提資產(chǎn)減值準備的更正公告。除此之外，中南建設(shè)還連續(xù)發(fā)了4條關(guān)于企業(yè)社會責任、旗下公司的擔保的更正公告。

　　"一般來說只要合乎現(xiàn)行財務(wù)規(guī)則，這種操作就屬于正?，F(xiàn)象。"柏文喜對大公房產(chǎn)表示："當然，上市公司接連修改已披露的信息，也很有可能引發(fā)深交所的關(guān)注與質(zhì)疑。"

　　問詢函顯示，除了計提方面需要說明的問題，中南建設(shè)已就業(yè)績預(yù)計內(nèi)容與年審會計師進行了溝通，雙方不存在分歧。而問詢函要求中南建設(shè)請結(jié)合《差異公告》，說明公司認為業(yè)績預(yù)告存在多處判斷不準確、不審慎的原因，公司在披露業(yè)績預(yù)告及年審過程中是否與會計師存在重大分歧。

　　此外，深交所還表示，中南建設(shè)需說明知悉可能導(dǎo)致2021年度業(yè)績盈虧性質(zhì)變化且同比大幅下滑事項的最早時點，是否及時披露2021年度預(yù)計業(yè)績大幅下滑事項，公司在財務(wù)管理及信息披露事務(wù)管理等方面的內(nèi)部控制是否存在重大缺陷。

　　以上問題，深交所要求中南建設(shè)于5月16日前做出書面說明。