限購(gòu)政策五年后，環(huán)京樓市終于迎來(lái)政策松綁。

 

　　8月9日，大公房產(chǎn)從“廊坊政務(wù)”官方微信獲悉，河北廊坊市近日發(fā)布了《廊坊市扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《明白卡》），其中就支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，廊坊市正式宣布：取消戶籍、社保（個(gè)稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房條件。

 

 

　　此外，該政策還對(duì)"北三縣" 和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域的住房限售年限要求全面取消。并要求，對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買(mǎi)首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待。

 

　　據(jù)了解，這是自2017年的“實(shí)施區(qū)域型住房限購(gòu)和差別化信貸政策”出臺(tái)以來(lái)，首個(gè)官方正式公開(kāi)的松綁文件。

 

 

　　早在今年6月17日，廊坊市人民政府網(wǎng)就曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但當(dāng)時(shí)第一條措施的內(nèi)容并沒(méi)有公開(kāi)，只公開(kāi)了后五條。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“此次《明白卡》完整公布六條內(nèi)容，也就意味著已經(jīng)執(zhí)行了5年的‘限購(gòu)政策’正式取消。”

 

 

　　除了放開(kāi)限購(gòu)、限售，廊坊市此次政策還在滿足個(gè)人購(gòu)房合理資金需求方面作出優(yōu)化調(diào)整。

 

　　《明白卡》顯示，對(duì)符合條件的個(gè)人住房按揭貸款加大投放力度，及時(shí)滿足融資需求。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，并力爭(zhēng)2022年8月份全市新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率較4月份下降30個(gè)基點(diǎn)。

 

　　此外，廊坊市還進(jìn)一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房，首付款比例不低于20%。而對(duì)擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房，首付款比例則不低于30%。

 

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“階段性的退出限購(gòu)限售政策，適當(dāng)降低公積金首付比例，對(duì)于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購(gòu)房的需求具有積極的意義。”

 

　　值得注意的是，在本次政策正式發(fā)布之前，北三縣（三河、香河、大廠）就已經(jīng)出現(xiàn)了信貸政策利好的苗頭。

 

　　根據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，六月份時(shí)，廊坊對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房、二套房的居民家庭，申請(qǐng)房貸的首付比例已分別下調(diào)至20%、30%，之前為30%、50%。此外，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首套、二套房貸利率最低也分別下降至4.25%、5.05%。

 

　　但此利好并未能明顯激活廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月份，廊坊市65個(gè)在售項(xiàng)目合計(jì)成交約500套左右，環(huán)比下降2成，同比下降5成左右，新房成交均價(jià)仍在1.1萬(wàn)元/平米左右徘徊。

 

　　“政策促進(jìn)作用肯定是有的，但是不會(huì)很明顯。”李宇嘉對(duì)大公房產(chǎn)表示：“廊坊這個(gè)城市相對(duì)來(lái)說(shuō)比較特殊，因?yàn)樗芸拷本?，尤其是北三縣。從前這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量主要還是靠北京外溢的自住客，投資客比較少，所以整個(gè)市場(chǎng)受北京樓市影響非常大。當(dāng)前北京樓市仍處于一個(gè)不溫不火的態(tài)勢(shì)，居民買(mǎi)房熱情不是很高，這種時(shí)候他們就更不會(huì)去廊坊買(mǎi)房。只有北京的樓市出現(xiàn)明顯反彈以后，廊坊的樓市才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”

 

　　“另外還有一個(gè)很重要的因素，就是購(gòu)房者對(duì)廊坊樓市信心不足。”李宇嘉認(rèn)為，“從2017年最高峰到現(xiàn)在，北三縣的房?jī)r(jià)幾乎腰斬，低于之前買(mǎi)房人的預(yù)期，所以當(dāng)前市場(chǎng)情緒比較弱，對(duì)于廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中短期內(nèi)難有明顯的反彈。”

 

 

　　那么環(huán)京樓市未來(lái)還能重新啟動(dòng)嗎？李宇嘉表示，主要取決于以下幾個(gè)方面：

 

　　一是北京的樓市能否明顯的回升。“只有北京樓市回升以后，北京新市民買(mǎi)房的需求上升，廊坊的樓市才會(huì)滯后三到六個(gè)月回升。”

 

　　二是環(huán)京樓市能否在公共服務(wù)均等化上面有很大的進(jìn)展。“如果還像現(xiàn)在這樣大面積的房地產(chǎn)化，公共服務(wù)并未跟上，就難以帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的、趨勢(shì)性的需求反彈。”

 

　　張大偉也指出：“環(huán)京樓市的問(wèn)題不是房地產(chǎn)方面的問(wèn)題，而是京津冀如何真正融合的問(wèn)題。”

 

　　2016年，伴隨著北京房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時(shí)間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)基本翻倍，燕郊新房單價(jià)達(dá)到每平米4萬(wàn)元，大廠3萬(wàn)元，固安2.5萬(wàn)元。2017年，廊坊正式開(kāi)啟限購(gòu)，非本地戶籍購(gòu)房需要3年連續(xù)社?；騻€(gè)稅，北京購(gòu)房人群大幅減少，市場(chǎng)成交規(guī)模急速回落。

 

　　張大偉表示：“經(jīng)歷過(guò)過(guò)去4年打壓的京津冀市場(chǎng)，基本已經(jīng)對(duì)一般的房地產(chǎn)利好免疫了。”

 

　　對(duì)于2022年此次放松的政策，張大偉指出：“限購(gòu)政策的放松，肯定會(huì)帶來(lái)一些熱度，燕郊等環(huán)京樓市有望見(jiàn)底，但限購(gòu)政策并不能徹底扭轉(zhuǎn)燕郊市場(chǎng)頹勢(shì)，核心還要看通勤問(wèn)題和信貸。”

 

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)大公房產(chǎn)表示：“廊坊市場(chǎng)遇冷的核心原因，不僅僅是當(dāng)年的限購(gòu)政策引起的。限購(gòu)政策或是觸發(fā)市場(chǎng)遇冷的一個(gè)起始點(diǎn)，但更重要的是廊坊區(qū)域?qū)嶋H并沒(méi)有很好的產(chǎn)業(yè)支撐，以及吸引人才集中流入的相關(guān)政策，所以當(dāng)前解除限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的提振作用或不會(huì)很明顯。”

 

　　此外，交通問(wèn)題也是影響廊坊市場(chǎng)近幾年成交低迷的原因之一。郭毅指出：“對(duì)于北京的上班族來(lái)說(shuō)，環(huán)京地區(qū)通勤也帶來(lái)了困擾，而高鐵的開(kāi)通也并沒(méi)有很好的改善廊坊既有的交通壓力，目前除了22號(hào)線，還沒(méi)有更多關(guān)于通往廊坊片區(qū)的地鐵線路建設(shè)。此外，廊坊本地的地緣性置業(yè)需求占比不高，更多的購(gòu)房需求還是依賴(lài)于北京外溢的購(gòu)房人群。”

 

　　郭毅稱(chēng)：“市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷有一個(gè)周期，筑底回暖也有一個(gè)上行的過(guò)程，很難通過(guò)單個(gè)政策就短期內(nèi)立竿見(jiàn)影。當(dāng)前環(huán)京片區(qū)整體需求相對(duì)疲軟，價(jià)格下行，已經(jīng)形成了一個(gè)明顯的谷底，然而北京市場(chǎng)自身也出現(xiàn)需求量下行，所以環(huán)京很難依靠解除限購(gòu)拉動(dòng)購(gòu)房需求入場(chǎng)。”

 

　　數(shù)據(jù)顯示，就在8月第一周，北京新房成交1092套，環(huán)比下跌19.82%；二手房成交2743套，環(huán)比下跌21.56%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，進(jìn)入8月份首周，成交量呈現(xiàn)周期性下降的局面，預(yù)計(jì)8月份將會(huì)延續(xù)7月的市場(chǎng)行情，難以出現(xiàn)大幅度的上漲行情。