日前“居屋2024”進行攪珠儀式，根據(jù)房委會公布資料顯示，今次出售的居屋單位數(shù)目約7100多個，最終收到約10.6萬份申請，“僅”超購約14倍，遠不及最高峰時近30倍。有坊間聲音指出，今次認購反應(yīng)與以往“爭崩頭”的情況不可同日而語。到底本港樓市剛需是否真的“不復(fù)當年勇”？

　　筆者覺得，若單以居屋申請超購的情況去分析樓市剛需，未免有點以偏概全，因為居屋超購情況相對“冷淡”，可以由多個因素形成。首先，居屋在出售條款上往往有所限制，業(yè)主于買賣或換樓時的靈活性，的確不如私樓一樣靈活。再者，過去數(shù)年本港樓價由高位下跌，目前私樓市場與居屋的價格差距已有所拉近，令市場趨于觀望，變相冷卻準買家“入票”氣氛。

　　盡管近期港股表現(xiàn)平平窒礙投資氛圍，加上一手推盤速度放緩，導致樓市交投陷入整固，但其實目前樓市剛需仍然不俗。事實上，自從特區(qū)政府“全撤辣”后，投資者購入多于1個單位無需額外成本，所以無論收租客、投資者或“大手客”均有所增加。

　　近期不乏“大手客”入市個案，日前啟德區(qū)新盤單日錄得約33宗交投，有“大手客”斥資1.48億元連環(huán)掃貨購入26伙，主要集中于細單位。一般而言，來自內(nèi)地的買家往往是“大手客”的主力。隨著特區(qū)政府于“搶人才”計劃的力度將有增無減，相信未來勢必有愈來愈多內(nèi)地高才專才到港發(fā)展，進一步成為樓市入市主力。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，11月份內(nèi)地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）于香港樓市一、二手住宅注冊量共錄1597宗，較10月份1052宗上升約51.8%，連升兩個月，并創(chuàng)七個月新高，充分反映內(nèi)地買家對于買入本港物業(yè)的需求日增，相信此比例未來將進一步提高。

　　年末新盤推售放緩

　　踏入12月份，本港樓市整體成交量正緩速前進，一方面由于圣誕長假期將至，另一方面亦由于新盤放慢推售，同時市場觀望本月聯(lián)儲局的減息取態(tài)，因此令交投氣氛冷卻。依目前市況推測，除非放盤單位極優(yōu)質(zhì)或者價格超筍，否則準買家寧愿暫緩入市決定。

　　其實最近市場已陸續(xù)涌現(xiàn)如減息等利好因素，尤其是在中央經(jīng)濟工作會議過后，中央政府明確表明來年將“降準、減息、增發(fā)債、提高赤字率、擴大內(nèi)需穩(wěn)樓股市場”等，為來年接踵而來的刺激經(jīng)濟政策奠下基調(diào)。

　　筆者個人相信，一旦發(fā)展商將重新加快推盤步伐，甚至推出一些震撼市場的矚目大盤，配合一眾利好因素進一步發(fā)酵，屆時樓市剛需將加快“回歸”，惠及樓市交投以致樓價雙雙重拾升軌。

　　（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）