這個(gè)財(cái)報(bào)季和以往不同，不少房企似乎"躺平"了。而在這種行業(yè)大洗牌的關(guān)鍵時(shí)刻，有的房企在變賣資產(chǎn)以解近渴，有的房企卻在到處充當(dāng)"白衣騎士"，比如美的置業(yè)。
　　
　　3月25日，這家熱衷于收并購(gòu)的企業(yè)發(fā)布了2021年度報(bào)告。
　　
　　報(bào)告顯示，去年全年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737億元，同比增長(zhǎng)40.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)37.44億元，同比下降13.47%；毛利潤(rùn)為134.95億元，同比增長(zhǎng)15.8%；核心凈利潤(rùn)為54.57億元，同比增長(zhǎng)13.6%。
　　
　　幾乎全面增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，似乎也是這家公司一直在"買買買"的底氣。

　　
　　銷售成本超600億元
　　將逐漸退出低能級(jí)城市

　　作為家電巨頭美的集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司，美的置業(yè)在資本市場(chǎng)也是混得風(fēng)生水起。
　　
　　過(guò)去幾個(gè)月，該公司接連逆市接盤多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　
　　先是2月8日，美的置業(yè)從金科手上收購(gòu)了重慶美科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%的股權(quán)，至此100%持有"美的金科郡"項(xiàng)目；
　　
　　再是2月23日，美的置業(yè)從正榮地產(chǎn)手里一下子接過(guò)3個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，至此"美的正榮濱河苑"、"和筑梅江"、"正榮美的云樾"三個(gè)項(xiàng)目均為美的置業(yè)全資持有。
　　
　　最近的是3月11日，美的置業(yè)再次以9.07億元的收購(gòu)代價(jià)，向金科地產(chǎn)收購(gòu)了兩家南京公司的股權(quán)，其中收購(gòu)價(jià)合共8.32億元，轉(zhuǎn)讓貸款本金7560萬(wàn)元。
　　
　　而除了正榮和金科，去年十月，美的置業(yè)還先后接下了與花樣年、雅居樂(lè)等公司合作的多個(gè)項(xiàng)目。
　　
　　將時(shí)間線拉長(zhǎng)看，不難發(fā)現(xiàn)，自2021年下半年開(kāi)始，美的置業(yè)便開(kāi)始了頻繁的收并購(gòu)動(dòng)作。
　　
　　截止目前，美的置業(yè)已經(jīng)并購(gòu)了不下于9家公司。
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)如今的發(fā)展情形外界都有目共睹，美的置業(yè)選擇此時(shí)大舉收并購(gòu)，想必也是對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況有著充足的信心。
　　
　　2021年年報(bào)顯示，美的置業(yè)的營(yíng)收增速在行業(yè)內(nèi)頗為亮眼，而對(duì)于集團(tuán)收入的增加，公司也在年報(bào)中指出主要由于確認(rèn)銷售面積的增長(zhǎng)及銷售單價(jià)的提高。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，美的置業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1371.4億元，較2020年同期增長(zhǎng)8.7%；相應(yīng)已售建筑面積約1176.4萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)了5.8%。
　　
　　不過(guò)按照美的置業(yè)于去年年初定下的1500億元銷售目標(biāo)，2021年全年，該公司也并未完成年度銷售目標(biāo)，全年完成率為91.4%。

　　美的置業(yè)在年報(bào)中稱，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，公司更關(guān)注現(xiàn)金回款進(jìn)度，而不是單純追求銷售額的高增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，美的置業(yè)的銷售回款率為78%，去化率為65%，在民企開(kāi)發(fā)商中處于中等偏上水平。
　　
　　與此同時(shí)，截至報(bào)告期末，美的置業(yè)持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余341.97億元，同比增長(zhǎng)28%；尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至1001億元。
　　
　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理時(shí)代到來(lái)，現(xiàn)金流已經(jīng)逐漸成為企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。
　　
　　彼時(shí)美的置業(yè)在收購(gòu)金科旗下項(xiàng)目時(shí)曾表示，收并購(gòu)主要是配合公司的城市升級(jí)戰(zhàn)略："以一二線、強(qiáng)三線為主，逐漸退出低能級(jí)城市。"
　　
　　而在本次業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層也再次強(qiáng)調(diào)，在收并購(gòu)方面美的置業(yè)將傾向于在高量級(jí)的城市收購(gòu)，例如南京、長(zhǎng)沙、重慶、天津等；與此同時(shí)在低量級(jí)的城市退出，例如柳州、岳陽(yáng)等，逐漸提高權(quán)益占比。

　　而銷售成本的飆升，也是美的置業(yè)近年來(lái)屢次提出向高能級(jí)城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)的銷售成本高達(dá)602.08億元，比2020年多出了近兩百億元，營(yíng)銷成本的增速也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售額8.7%的增速。

　　對(duì)此，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱，因?yàn)槊赖闹脴I(yè)之前主要布局于低線位城市，而這些城市的產(chǎn)品溢價(jià)能力和溢價(jià)空間都比較差，也就意味著先手成本占比較高和毛利空間受限。這也是美的置業(yè)目前向一、二線城市等高線位市場(chǎng)和區(qū)域戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移的主要原因，只有向高線位地區(qū)轉(zhuǎn)移才能提高產(chǎn)品溢價(jià)能力和毛利空間，也就是相對(duì)降低銷售成本占比。

　　于2021年，年報(bào)顯示，美的置業(yè)在一二線城市的土儲(chǔ)進(jìn)一步提升至了60%。截至去年12月底，公司共有354個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)61個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)4952萬(wàn)平方米。其中，新增權(quán)益總建筑面積約471萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額為權(quán)益銷售額的38%。
　　
　　此外，2021年美的置業(yè)二級(jí)及以上城市的銷售金額占比為78%，其中當(dāng)?shù)嘏琶笆某鞘袛?shù)量有20個(gè)。截至11月，集團(tuán)位于佛山的銷售額突破130億元，無(wú)錫、徐州、金華、邯鄲等多個(gè)城市銷售額均超50億元。

　　美的置業(yè)管理層表示，受到經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)以及有效政策落地時(shí)間等因素影響，公司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)很難預(yù)判。不過(guò)，在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，去年下半年以來(lái)大量的壓抑性需求一直在積累，預(yù)估會(huì)在今年二季度或下半年釋放一部分。

　　"華中區(qū)域會(huì)出現(xiàn)分化，武漢、長(zhǎng)沙基本面還不錯(cuò)，下半年有望復(fù)蘇，鄭州、南昌土地供應(yīng)量比較大，且需求不振，可能會(huì)使市場(chǎng)修復(fù)的時(shí)間略微長(zhǎng)一些。"

　　凈利潤(rùn)創(chuàng)三年最低，
　　拿地成本逐漸走高
　　
　　不過(guò)雖然營(yíng)收和銷售增速兇猛，但從過(guò)往幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，美的置業(yè)的利潤(rùn)增速依然相對(duì)緩慢。
　　
　　2021年美的置業(yè)的毛利潤(rùn)為134.95億元，相比2020年增長(zhǎng)了15.8%。但值得注意的是，2020年的數(shù)據(jù)已經(jīng)是美的置業(yè)增速下滑后的結(jié)果，而2019年這一數(shù)據(jù)為130.06億元，同比增長(zhǎng)32%
　　
　　此外，梳理過(guò)去幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看到，美的置業(yè)的毛利率一直在逐年下降。從2018到2021年，其毛利率分別為32.72%、31.62%、22.21%及18.3%，直接從三字頭降到一字頭。
　　
　　而在2021年，美的置業(yè)的凈利潤(rùn)約為37.43億元，同比下降13.5%。對(duì)比2019年的43.05億元和2020年的43.26億元，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下三年以來(lái)的最低值。

　　值得注意的是，參考"三道紅線"監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，截至2021年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率大幅下降到46.3%，現(xiàn)金短債比提升到1.7倍，但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖下降到72.1%，但依然高于70%紅線。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈說(shuō)，"去年下半年行業(yè)危機(jī)時(shí)，銀行資源緊張，但美的置業(yè)開(kāi)發(fā)貸一直充裕，我們最早恢復(fù)到按揭額度上來(lái)。境外融資渠道主要依靠銀團(tuán)和雙邊貸，沒(méi)發(fā)美元債。"

　　事實(shí)上，作為依托于母公司美的集團(tuán)的品牌布局成長(zhǎng)起來(lái)的地產(chǎn)公司，美的置業(yè)在業(yè)務(wù)上也存在一定的區(qū)域局限性。
　　
　　公開(kāi)資料顯示，美的置業(yè)成立于2004年。最開(kāi)始，公司業(yè)務(wù)主要是遵循著美的集團(tuán)的發(fā)展軌跡，聚焦于珠三角地區(qū)。到2010年起，美的置業(yè)才開(kāi)始進(jìn)入貴陽(yáng)、株洲、邯鄲、寧波等城市，向全國(guó)布局。
　　
　　2013年，美的創(chuàng)始人何享健將美的置業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)至兒媳盧德燕名下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)自此獨(dú)立發(fā)展。

　　不過(guò)，一開(kāi)始美的置業(yè)拿地還是偏向于低線城市，一方面是因?yàn)橛心腹镜南忍靸?yōu)勢(shì)，另一方面也是由于土地成本較低，便于其攻池掠地。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2018年，美的置業(yè)的合同銷售規(guī)模先后突破200億元、500億元及790億元，增速十分迅猛，2017年更是達(dá)到過(guò)146.12%的峰值。
　　
　　2018年10月美的置業(yè)登陸港交所，第二年，該公司的銷售金額就達(dá)到1012.3億元，提前完成了4年內(nèi)沖進(jìn)千億的目標(biāo)。此后，美的置業(yè)便一直待在千億陣營(yíng)中。
　　
　　不過(guò)，時(shí)代迅疾轉(zhuǎn)變，行業(yè)風(fēng)向更是在不停地發(fā)生變化，從前靠三四線城市的火爆行情崛起的美的置業(yè)，在迎來(lái)銷售低迷的時(shí)期后，終究還是要將這些地給"吃"下去。
　　
　　猶記2020年，美的置業(yè)曾對(duì)肇慶、遵義、寧波、鎮(zhèn)江、重慶、株洲、江門、長(zhǎng)沙等區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目計(jì)提了11.19億元存貨跌價(jià)損失。
　　
　　而存貨跌價(jià)損失指的是企業(yè)因?yàn)榇尕浽馐軞幕蜾N售價(jià)格低于成本等原因而產(chǎn)生的損失。期末核算時(shí)，存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，同時(shí)計(jì)入存貨跌價(jià)損失科目。

　　這也意味著，無(wú)論是公司出于回款壓力主動(dòng)降價(jià)，亦或當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)低迷致使房?jī)r(jià)下跌。這在一定程度上，都反映了美的置業(yè)在低線城市的銷售壓力。

　　柏文喜也告訴大公房產(chǎn)，這說(shuō)明這些城市存在跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也表明美的置業(yè)在這些城市中可能存在去化困難的問(wèn)題。
　　
　　或許也是意識(shí)到了這一點(diǎn)，近年來(lái)，美的置業(yè)一直在往一二線拿地。不過(guò)相較于低線城市，一二線城市的拿地成本肯定會(huì)高出許多，這也就為集團(tuán)帶來(lái)另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，那就是成本上升帶來(lái)的資金壓力。
　　
　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，美的置業(yè)在拿地上共花費(fèi)了297億元，排名22；拿地面積為313萬(wàn)平米，排名28。

　　柏文喜對(duì)大公房產(chǎn)表示，像美的置業(yè)這種以區(qū)域業(yè)務(wù)為主的房企，如果想往高能級(jí)城市擴(kuò)張，最大的難點(diǎn)一方面是公司的資金實(shí)力局限，另一方面還有操盤能力的不足。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，美的置業(yè)的操盤金額共約1295.3億元，排名23；操盤面積為1136.6億元，排名20。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層也對(duì)今年的拿地情況作出了指示："公司會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的狀況，控制投資節(jié)奏，土地獲取絕對(duì)不會(huì)突破回款的40%。同時(shí)，提升拿地權(quán)益比，減少合作，控制1+1不能大于二的這種合作，慎重選擇合作對(duì)象，提升自操盤的比例。"

　　美的置業(yè)管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局已發(fā)生顛覆性的變化，行業(yè)也正在快速出清，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的參與者與玩家會(huì)越來(lái)越少，能夠留下來(lái)的無(wú)論是國(guó)企還是信用狀況良好的民企，大家會(huì)更加理性，也會(huì)減少內(nèi)卷，未來(lái)的供需結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理。

　　他們樂(lè)觀地表示，對(duì)于美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)、大于風(fēng)險(xiǎn)。