昨天有媒體報(bào)道央行召開(kāi)金融支持實(shí)體企業(yè)座談會(huì)，主要對(duì)恒大、世茂、融創(chuàng)、富力、中梁、中南建設(shè)、綠地、陽(yáng)光城等12家問(wèn)題房企進(jìn)行紓困指導(dǎo)，參會(huì)金融企業(yè)包括六家國(guó)有銀行和五家資產(chǎn)管理公司（AMC公司）。會(huì)議精神包括放松問(wèn)題房企的四證（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）不全并購(gòu)項(xiàng)目、涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求；存量的逾期貸款，可以補(bǔ)充增信后進(jìn)行展期；對(duì)于房地產(chǎn)融資要全力支持，同時(shí)資金務(wù)必封閉管理。這一信號(hào)表明央行目前已充分估計(jì)到房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，試圖在政策層面進(jìn)一步加大力度并努力提升政策傳導(dǎo)效率和效果，以促進(jìn)行業(yè)回暖與復(fù)蘇。

 

　　從一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，量?jī)r(jià)齊跌的慘淡現(xiàn)實(shí)使得行業(yè)所共同期待的樓市小陽(yáng)春在去年秋天以來(lái)不斷放松的調(diào)控政策之下并未出現(xiàn)。目前各地樓市、地市的運(yùn)行情況不容樂(lè)觀，百?gòu)?qiáng)房企依然連續(xù)暴雷，土地財(cái)政面臨巨大的減收壓力，在行業(yè)和地方政府的焦慮不斷加大的同時(shí)，監(jiān)管部門和政策層面對(duì)于行業(yè)流動(dòng)性繼續(xù)吃緊可能持續(xù)推高的金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂進(jìn)一步提升。而政策層面的暖風(fēng)頻吹，乃至70多個(gè)地方政府從市場(chǎng)準(zhǔn)入、首付比例、公積金貸款額度、人才購(gòu)房支持、按揭貸款利率、稅費(fèi)減免方面的綜合性寬松措施并未如過(guò)往的那樣對(duì)行業(yè)復(fù)蘇發(fā)揮預(yù)期中的刺激效果。重新審視行業(yè)現(xiàn)狀和問(wèn)題，對(duì)癥施治以力促?gòu)?fù)蘇，就成為央行此次行業(yè)座談會(huì)的題中應(yīng)有之義，也是此次央行推出一系列針對(duì)金融機(jī)構(gòu)、房企的寬松措施以及倡導(dǎo)AMC積極介入行業(yè)“重整”的用意。

 

　　不過(guò)，就此次行業(yè)座談會(huì)央行所新推出的“寬松”政策而言，出發(fā)點(diǎn)雖好，但其預(yù)設(shè)前提仍然是假定問(wèn)題房企和房地產(chǎn)行業(yè)目前所遇到的只是暫時(shí)性的流動(dòng)性危機(jī)，而施力點(diǎn)依然在于試圖以更加寬松的新的“三道紅線”、貸款展期以及以促進(jìn)優(yōu)勢(shì)房企的項(xiàng)目并購(gòu)來(lái)化解問(wèn)題企業(yè)與行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)。這雖然與央行本身的職能定位、政策工具箱有關(guān)，但也與央行對(duì)行業(yè)目前的整體狀態(tài)與問(wèn)題的判斷有關(guān)。

 

　　總體而言，央行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)目前整體狀態(tài)的判斷應(yīng)該是相對(duì)準(zhǔn)確的，但是對(duì)于目前行業(yè)問(wèn)題出現(xiàn)的底層原因的判斷，可能有些流于表面化和短期化。從短期和表面看來(lái)，目前房企和房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題確實(shí)是緣于流動(dòng)性不足，而流動(dòng)性困境的直接觸發(fā)原因在于長(zhǎng)時(shí)間和不斷加碼的綜合性調(diào)控措施所導(dǎo)致的去年下半年以來(lái)樓市的急劇轉(zhuǎn)淡所致。但不可回避的事實(shí)是，以土地財(cái)政為里、以房地產(chǎn)為表的行業(yè)發(fā)展模式在政績(jī)驅(qū)動(dòng)與強(qiáng)政府相結(jié)合的資源汲取模式下，持續(xù)循環(huán)推高的地價(jià)與房?jī)r(jià)在推高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體成本和風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也不斷在擠壓自身的市場(chǎng)發(fā)展空間。當(dāng)行業(yè)整體供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)而行業(yè)發(fā)展只能依賴于結(jié)構(gòu)性需求時(shí)，如果此時(shí)還不轉(zhuǎn)換行業(yè)發(fā)展模式而期望市場(chǎng)能夠容納持續(xù)無(wú)限上漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)，這就如同期望一棵樹(shù)能長(zhǎng)上天一樣荒誕了。

 

　　買漲不買落的行業(yè)特征之下，如果保持之前的發(fā)展模式不變而要恢復(fù)行業(yè)原有的流動(dòng)性狀態(tài)并讓流動(dòng)性得以維持，僅僅依靠金融機(jī)構(gòu)加大輸血力度肯定是不夠的，那就必須推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲從而改變市場(chǎng)預(yù)期來(lái)提升去化和銷售。但是如此一來(lái)，勢(shì)必會(huì)讓房?jī)r(jià)與地價(jià)再次進(jìn)入循環(huán)推高的軌道，在目前經(jīng)濟(jì)不振，宏觀預(yù)期下行，行業(yè)整體供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)而只能依賴結(jié)構(gòu)性需求的時(shí)候，這部分需求空間的相對(duì)有限性顯然讓原有的發(fā)展模式不可持續(xù)。因此，面對(duì)需求變化所引發(fā)的市場(chǎng)變化，擯棄原有的以土地財(cái)政為內(nèi)核的無(wú)限循環(huán)推高房?jī)r(jià)和地價(jià)的行業(yè)發(fā)展模式，才是走出目前行業(yè)困境和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本。政策面必須感知這一根本性的市場(chǎng)變化，并因勢(shì)利導(dǎo)進(jìn)行必要的方向性調(diào)整，才能達(dá)成政策實(shí)施的有效性及其預(yù)期目標(biāo)。

 

　　之所以目前政策面的暖風(fēng)不斷，與地方政府綜合施策的千呼萬(wàn)喚都未能喚回行業(yè)的春風(fēng)，其根本原因就在于行業(yè)信心的恢復(fù)是基于行業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的基本判斷，而政策面與市場(chǎng)面卻出現(xiàn)了脫節(jié)與錯(cuò)位。此次行業(yè)調(diào)整是行業(yè)本質(zhì)性的變化，而非以往的行業(yè)小周期或者大周期。也就是說(shuō)，此次行業(yè)下行固然是由行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)控引發(fā)的樓市快速轉(zhuǎn)淡所觸發(fā)，表象上是企業(yè)與行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，但實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)需求已經(jīng)發(fā)生了從總量需求向結(jié)構(gòu)性需求的轉(zhuǎn)變，目前已經(jīng)變化了的市場(chǎng)基礎(chǔ)已無(wú)法支持原有的房?jī)r(jià)和地價(jià)循環(huán)推高的發(fā)展模式之下的行業(yè)信心，而輸血式的流動(dòng)性解決方式顯然也無(wú)法解決與改變市場(chǎng)需求已然變化這一基礎(chǔ)層面的問(wèn)題。因此，面對(duì)已經(jīng)變化的市場(chǎng)，如何調(diào)整政策方向與施力角度，重建市場(chǎng)與行業(yè)信心，而不是用不變的老藥方來(lái)治不同于以往的現(xiàn)實(shí)病患，才是恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)活力和促進(jìn)行業(yè)回歸良性循環(huán)軌道的應(yīng)有之道。

 

　?。ū疚淖髡甙匚南矠镮PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)。文章首發(fā)自財(cái)富中文網(wǎng)專欄，大公房產(chǎn)經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載）