大公房產訊  6月8日晚，榮盛發(fā)展發(fā)布關于對深圳證券交易所2021年年報問詢函的回復公告。

 

　　據(jù)悉，5月25日，榮盛發(fā)展收到深交所下發(fā)的《關于對榮盛房地產發(fā)展股份有限公司2021年年報的問詢函》，要求其就毛利率情況、母公司營業(yè)收入和占比同比下降、流動性壓力等情況進行說明。

 

　　財報顯示，2021年榮盛發(fā)展營業(yè)收入472.44億元，其中房地產開發(fā)收入400.56億元，毛利率17.86%，同比下降10.70個百分點。

 

　　就地產開發(fā)業(yè)務毛利率下降的主要原因，榮盛發(fā)展方面表示，近年來，各地房地產調控政策逐漸加碼，限購政策頻出且力度逐步加大，二三線城市在限購限價的調控下，房價整體走弱，公司項目盈利空間受政策和市場的雙重限制，從而造成毛利率的下降。

 

　　同時，2021年下半年以后，為了加強銷售、促進回款，榮盛發(fā)展部分項目通過一定程度的以價換量實現(xiàn)項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下加劇了毛利率下降；并且，近年來土地市場競爭加劇、土地成本上升，土地一級市場出讓價格依舊維持高位，高地價也使得地產開發(fā)項目的毛利率空間被持續(xù)壓縮。

 

　　榮盛發(fā)展還表示，近年民營房企的融資利率持續(xù)走高，資本化的利息隨著項目交付結算，也進一步壓低了項目毛利率；隨著項目進入竣工結算，較高的融資利息計入營業(yè)成本后導致項目的毛利率水平降低。從行業(yè)看，房地產行業(yè)整體利潤空間被逐漸壓縮，銷售毛利率下降為行業(yè)趨勢。

 

　　就問詢函中提及的“2021年度集中計提大額存貨減值”的合理合規(guī)性，榮盛發(fā)展方面表示，公司在每個資產負債表日，對項目存貨跌價準備計提金額，均是綜合考慮了項目業(yè)態(tài)、位置、銷售量、市場預期變化趨勢等多個層面因素后，而做出的測算結果。公司按照企業(yè)會計準則的要求，根據(jù)市場發(fā)展持續(xù)下行和疫情多點暴發(fā)造成的銷售環(huán)境影響等實際情況，對2021年度進行存貨跌價準備的計提，此次計提存貨跌價準備是根據(jù)市場情況而進行的測算，具有合理合規(guī)性。

 

　　年報顯示，榮盛發(fā)展2021年度共計提壞賬準備約為8.11億元，同比增長201.76%。其中應收賬款計提約2.96億元，其他應收款計提7.1億元，轉回1.95億元。應收賬款分類披露明細表顯示，本期新增“組合2與政府有關的款項組合”，該組合期末賬面余額為11.54億元，本期計提壞賬準備2.48億元。其他應收款項下“合作方經營往來款”期末賬面余額為197.51億元。2022年第一季度計提信用減值損失1.05億元，同比上升71.67%。

 

　　就深交所要求其說明“未按單項計提壞賬準備的主要考慮”等，榮盛發(fā)展表示，應收賬款中，組合2與政府有關的款項組合主要為公司一地產開發(fā)項目向當?shù)卣亩ㄤN房項目。公司考慮對該筆款項不再按照按賬齡與整個存續(xù)期預期信用損失率對照表計提，剩余8.25億元賬齡為2-3年，參考歷史賬齡等因素確定預期信用損失率為30%，計提壞賬準備余額2.48億元。公司認為根據(jù)與政府達成的資金安排，結合計提方法變化后不滿足其他款項組合的列報條件，將其分類至組合2.與政府有關的款項組合列報。該筆款項在單項工具層面無法以合理成本評估預期信用損失的充證據(jù)，因此參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的判斷，依據(jù)信用風險特征將其劃分為政府有關的款項組合，在組合基礎上計提預期信用損失。

 

　　就公司是否存在流動性風險，榮盛發(fā)展表示，近年隨著“三道紅線”指標的提出，公司融資受到很大限制，2021年公司努力改善債務結構，有息負債規(guī)模減少24.07%，減少了176億元，同時“三道紅線”指標踩中兩條為橙檔企業(yè)，融資仍將受較大限制。2022年，榮盛發(fā)展仍將以降負債為主要目標，并積極努力與金融機構溝通，對現(xiàn)有債務進行展期，保障企業(yè)及合作方的利益，努力用經營性現(xiàn)金流償還負債、持續(xù)降杠桿。

 

　　另外，榮盛發(fā)展稱，公司存在一定的流動性壓力，在流動性承壓情況未得到有效緩解之前，暫停對外投資；截至目前，上述壓力不影響公司正常生產經營活動及持續(xù)經營能力。