2023年5月18日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。中指研究院緊隨資本市場發(fā)展節(jié)奏，深入研究物業(yè)服務(wù)上市公司經(jīng)營規(guī)律，為促進行業(yè)良性運行、企業(yè)快速成長發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會各界特別是機構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評判上市公司綜合實力、發(fā)掘證券市場投資機會的重要標準。

　　2022年，資本市場物業(yè)板塊表現(xiàn)較為疲弱，前10個月一直處于震蕩下行通道之中，11月隨地產(chǎn)政策利好出臺，下跌趨勢被打破，出現(xiàn)一波較為明顯的上漲，隨后至今盤整。在此背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值等方面出現(xiàn)了較大的分化，企業(yè)也不在追求盲目擴張，轉(zhuǎn)而更加注重有質(zhì)量的發(fā)展，優(yōu)秀上市公司把握發(fā)展機遇，結(jié)合自身實際，拓寬服務(wù)邊界，補齊服務(wù)業(yè)態(tài)，夯實基礎(chǔ)物服務(wù)能力，在行業(yè)整體增長放緩的大背景下，持續(xù)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，順勢而為，備受投資者關(guān)注。

　　物業(yè)板塊觸底反彈，企業(yè)間分化加劇，優(yōu)質(zhì)標的價值彰顯：于2023年5月5日收盤，64家上市物業(yè)服務(wù)公司總市值為3546.49億元，較歷史最低點回升36.35%；TOP10企業(yè)市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化顯著。市盈率方面，板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)及特色企業(yè)估值更高。IPO熱度減退，2022年，物業(yè)管理行業(yè)新股發(fā)行數(shù)量6家，均在香港主板，較2021年減少8家，募集資金金額74.4億港元，融資總量收縮至2018年水平。2023年至今，僅一家企業(yè)登陸資本市場。雖然IPO放緩，但是，憑借信用好、資源足、穩(wěn)健性強等諸多優(yōu)勢的國資背景物企，在商業(yè)運營、城市服務(wù)、IFM等專業(yè)賽道中的佼佼者以及有一定規(guī)模的物企仍然具備沖擊資本市場的實力。

　　管理面積增速下降，基礎(chǔ)服務(wù)占比提升，風(fēng)險出清導(dǎo)致凈利潤驟降：截至2022年底，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積均值約1.3億平方米，同比增長18.18%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約12.50%，管理面積與合約面積增速較去年顯著下降。市場競標成主流拓展方式，2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中來自第三方的占比較去年提升2.37個百分點，達53.89%，繼續(xù)創(chuàng)新高。

　　并購更加理性，國資背景企業(yè)成并購主力軍。2022年行業(yè)發(fā)生并購交易共43宗，較2021年減少102宗，國資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過半。營業(yè)收入均值46.44億元，同比增長19.38%；其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比為66.71%，同比增加7.77個百分點，占比為近四年來首次正增長。毛利潤均值為11.57億元，較去年略增0.25億元，凈利潤均值為3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%，毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個百分點。利潤大幅下降主要在于關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險出清是主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加以及并購帶來的商譽減值等為次因。

　　行業(yè)前景廣闊，價值有望回歸，ESG助力長期發(fā)展：行業(yè)前景廣闊主要表現(xiàn)：根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，全國商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米。

　　2022年受多重因素影響，社區(qū)增值服務(wù)增速放緩，部分上市公司甚至出現(xiàn)下降，但長期看，社區(qū)增值服務(wù)市場空間廣闊，增長潛力大；創(chuàng)新型服務(wù)處于發(fā)展初期階段，近年來，以城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運營等為代表的創(chuàng)新型服務(wù)強勢崛起，為物業(yè)管理行業(yè)打開了更大的想象空間。

　　上市公司獨立性增強、穩(wěn)健發(fā)展正當(dāng)時，行業(yè)基本面未變，板塊價值預(yù)期有望回歸。上市公司關(guān)聯(lián)方風(fēng)險逐步出清，獨立性增強，行業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)、回歸本質(zhì)，此為物業(yè)股價值回歸的直接動因；2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的腳步放緩，上市公司逐步改變經(jīng)營戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;重持續(xù)經(jīng)營”，由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，節(jié)奏更穩(wěn)健而可持續(xù)，此為物業(yè)股價值回歸的預(yù)期動因，有助于改變投資者對物業(yè)板塊的預(yù)期，提振投資信心；從長期來看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，此為物業(yè)股價值回歸的根本動因。

　　加強ESG建設(shè)，提升長期投資價值：ESG可衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素；ESG從三個非財務(wù)指標出發(fā)來衡量和評價企業(yè)可持續(xù)投資價值的理念和評價體系，使企業(yè)在關(guān)注經(jīng)營績效的同時，充分考慮企業(yè)所處環(huán)境、社會、公司治理情況，降低企業(yè)綜合運營風(fēng)險，實現(xiàn)高質(zhì)量長遠發(fā)展；物業(yè)公司需要從ESG治理架構(gòu)、及時應(yīng)對政策指向、健全供應(yīng)鏈管理等方面強化ESG建設(shè)，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。