7月7日，鑫苑(中國)置業(yè)有限公司(以下簡稱“鑫苑置業(yè)”）宣稱，對“21鑫苑01”債券展期。按此前發(fā)行時的安排，此債券采用單利按年計息，不計復利。每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。

　　而日前鑫苑置業(yè)發(fā)布公告稱，鑒于發(fā)行人經(jīng)營現(xiàn)狀，為推進本期債券還本付息工作，擬將本期債券的利息在不變更票面利率的前提下，將兌付安排調整為于2026年1月7日將全部應付利息一次性全額兌付，期間不再付息。

　　從每天分付利息，到一次性全額兌付，鑫苑置業(yè)又為自己的“還債”爭取了3年時間。而正當鑫苑置業(yè)為債務問題周折奔波的時候，同為鑫苑系的鑫苑物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務”）也面臨著困難：停牌近8個月至今仍未復盤。

　　6月21日，鑫苑服務發(fā)布最新消息稱，該公司已接獲聯(lián)交所恢復買賣的指引。但聯(lián)交所也表示，倘若公司的情況發(fā)生變化，其可能修改或補充復牌指引、額外復牌指引及進一步額外復牌指引。

　　據(jù)了解，鑫苑服務的停牌始于一則抵押事項，系其主動要求于聯(lián)交所暫停買賣。據(jù)當時的公告披露，鑫苑服務的子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產(chǎn)旗下子公司以及若干并非鑫苑服務旗下公司的貸款融資抵押品。

　　受這筆來源不明的抵押貸款的影響，鑫苑服務決定暫停其在港交所的上市交易，并宣布進行核查。

　　值得關注的是，鑫苑服務強調現(xiàn)任董事會成員和高管對于這筆存款的質押都不知情，“抵押事項乃于現(xiàn)任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經(jīng)同意下進行”，同時也明確表示公司“有關貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

　　此前，鑫苑服務因關聯(lián)交易不合規(guī)等問題就已經(jīng)停牌核查了1年多，期間董事會也進行了大換血。2022年9月，鑫苑服務達成港交所的復牌指引所載規(guī)定成功復牌。但是，僅兩個月后，鑫苑服務再一次陷入停牌的境遇。

　　相比之下，鑫苑置業(yè)日子也并不比鑫苑服務好過，銷售額、凈利潤雙雙下滑的同時，還深陷債務違約泥潭，多次與債主對簿公堂。

　　自去年9月至今，鑫苑置業(yè)就曾七次被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額已經(jīng)達到16.8億元，此外還遭遇年報難產(chǎn)、項目爛尾、業(yè)主維權等難題。這讓曾經(jīng)風光一時的鑫苑創(chuàng)始人張勇也陷入進退兩難的窘境。

　　被執(zhí)行超4億的“提款機”式子公司

　　2021年4月1日，鑫苑服務因未能如期刊發(fā)2020年全年業(yè)績被迫停牌。

　　由于內部關聯(lián)交易以及年報難產(chǎn)等問題的影響，鑫苑服務開始了長達17個月的停牌之旅。期間，鑫苑服務還曾被港交所下了最后通牒：如果其不能按照指引復牌，將在2022年9月30日以后取消其上市地位。

　　經(jīng)過反復延宕，去年9月1日晚，鑫苑服務公告稱，鑒于復牌指引已獲達成，自9月2日起恢復股份買賣。復牌后，鑫苑服務開始內部大換血，對董事會進行了大刀闊斧的改組，在互聯(lián)網(wǎng)江湖深耕多年的申元慶成為新的“掌門人”。

　　申元慶是一名互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“老將”，曾擔任微軟Azure大中華區(qū)負責人、京東云總裁、世紀互聯(lián)集團CEO等職務。他曾在談及企業(yè)發(fā)展時表示，“當下，規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)綜合實力的首要影響因素。但規(guī)模之外，數(shù)據(jù)驅動與科技賦能才是物業(yè)企業(yè)的核心優(yōu)勢與護城河所在。”

　　但有業(yè)內人士指出，再有野心和能力的領導層，也難使物業(yè)子公司逃脫大股東“提款機”的命運。

　　正如前文提到，鑫苑服務于鄭州銀行和華夏銀行的共計4.02億元定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產(chǎn)子公司和若干非集團旗下公司的貸款融資的抵押品。而且，還是在現(xiàn)任董事會任何成員或公司高級管理層不知情及未經(jīng)同意下進行的。

　　由于計劃償還貸款的存款被質押，鑫苑服務自身的相關貸款便無法償還。自去年11月份以來，鑫苑服務已經(jīng)連續(xù)四次被強制執(zhí)行，被執(zhí)行的總金額達到了4.02億元。

　　這部分存款被抵押對于規(guī)模不大的鑫苑服務而言是一個大難題。


　　中報顯示，2022年上半年，鑫苑服務實現(xiàn)營業(yè)收入3.56億元，歸屬股東凈利潤0.65億元；2021年全年，其營收收入為7.7億元，歸屬股東凈利潤為1.23億元。

　　而近期被執(zhí)行的4.02億元相當于鑫苑服務2022年上半年營收的113%，更是其凈利潤的619%；是其2021年全年營業(yè)收入的52%，凈利潤的328%。這也意味著，如果這4.02億元無法歸還的話，鑫苑服務需要貼補3年左右的凈利潤。


　　此外，據(jù)其中報數(shù)據(jù)，2022年上半年，在鑫苑服務營業(yè)收入的3.56億元中，物業(yè)管理收入2.56億元，占到絕對優(yōu)勢。而在這71.9%的物業(yè)收入中，來自鑫苑地產(chǎn)集團的收入占比達到71.1%。

　　過度依賴母公司是許多物業(yè)企業(yè)的難題，或許也是導致鑫苑服務陷入如此窘境的關鍵所在。鑫苑服務自爆式公告引來外界多方猜測的同時，也說明其轉型發(fā)展之路依舊任重而道遠。

　　一月內被執(zhí)行超10億，鑫苑置業(yè)深陷債務泥潭

　　鑫苑置業(yè)與鑫苑服務同屬于鑫苑集團，是一家老牌房企，創(chuàng)始于1997年。發(fā)家于鄭州的鑫苑置業(yè)憑借深耕本地的優(yōu)勢多年居于鄭州樓市銷售榜首。

　　經(jīng)過十年的野蠻生長，鑫苑置業(yè)積累了雄厚的資本，并于2007年赴美上市，成為“中國房企赴美上市第一股”。同為河南起家的建業(yè)、正商，在當時也只能望到鑫苑置業(yè)快速發(fā)展的尾燈。

　　然而，美夢不長。在房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進的年代，鑫苑置業(yè)高層的頻繁變動和踏錯的轉型節(jié)奏使其錯失時代紅利，逐漸掉隊。2019年，鑫苑置業(yè)的合同銷售額僅為146億元，而同在河南發(fā)展起來的建業(yè)，在此時的合同銷售金額已經(jīng)達到1011.5億元。

　　2021年以來，鑫苑置業(yè)的危機逐漸爆發(fā)。“鑫苑系”財務危機的消息從2021年下半年就開始不斷傳出，并從財務危機傳導至項目危機，進而導致業(yè)主維權，企業(yè)風評急速下滑。

　　鑫苑置業(yè)2021年發(fā)布的債券報告顯示，截至報告期末，該公司合并報表范圍內負債總額565.63億元，其中有息負債總額110.83億元，一年內到期有息負債43.2億元，而其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有27.4億元，難以支撐其臨期債務。


　　債務壓力傳導到了2022年。鑫苑置業(yè)發(fā)布的2022年債券中期報告顯示，截止報告期末，該公司合并報表范圍內負債總計578.99億元，其中有息負債總額100.68億元，一年內到期有息負債35.42億元，而公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為18.86億元，僅達到即將到期負債總額的一半。

　　受債務違約影響，僅在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業(yè)及其子公司就曾三度被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額總計10.6億元。此外，由于連續(xù)多次未按時提交財報，鑫苑置業(yè)還曾觸發(fā)紐交所的退市預警。

　　2022年10月11日，鑫苑置業(yè)于新交所發(fā)行上市的兩只優(yōu)先票據(jù)“14%UNSUBNTS25/01/2024USD(REGS)”和“14.5%UNSUBNTS17/09/2023USD(REGS)”發(fā)生違約，違約規(guī)模合計2.67億美元，折合人民幣近20億元。

　　與龐大債務壓力相對的，是日趨下行的經(jīng)營狀況。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2022年鑫苑置業(yè)錄得收入分別為19.77億、22.18億、24.83億、17.46億、15.36億和9.5億美元，其營業(yè)收入在2019年攀至高峰后又逐漸下降，直至2022年跌下10億美元的門檻。

　　隨著營業(yè)收入的下滑，鑫苑置業(yè)也走上持續(xù)虧損的道路。自2020年開始，鑫苑置業(yè)連續(xù)三年持續(xù)凈利潤虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

　　值得一提的是，去年3月，王健林化身“白衣騎士”拉了鑫苑一把，在鑫苑置業(yè)董事長張勇帶隊前往萬達集團之際，與之簽約了合作協(xié)議。鑫苑置業(yè)將旗下多個商業(yè)項目交由萬達管理，期望以此獲得更好的效益，度過資金難關。

　　然而，從鑫苑置業(yè)和鑫苑服務目前所處的鏡況來看，張勇想領帶鑫苑走出困境似乎不是一個簡單的事。

　　從高光到黯淡，鑫苑董事長張勇的這些年

　　2007年，孫宏斌還是一頭黑發(fā)，充滿了闖勁。這一年，二次創(chuàng)業(yè)失敗后的孫宏斌賣掉了自己一手打造的順馳集團，開啟了融創(chuàng)的擴張之路。

　　也是在這一年，鑫苑置業(yè)成功在美上市，憑借“國內房企紐交所第一股”的稱號，力壓建業(yè)、正商，成為當時的“河南王”。鑫苑董事長張勇的身價也水漲船高，憑借鑫苑置業(yè)的上市迎來了自己人生中的高光時刻。

　　在美成功上市給了張勇更大的勇氣。轉過頭來的2008年，鑫苑置業(yè)就將集團總部遷至北京，并宣布開始進軍全國市場。然而此后幾年，鑫苑置業(yè)雖然鋪大了攤子，但始終沒有做出亮眼的成績。

　　2013年，張勇試圖推進鑫苑置業(yè)進行“組織再造、戰(zhàn)略重構”，并引入萬達副總裁王信琦擔任CEO，想要再造一個“小萬達”。

　　之后鑫苑置業(yè)確立了高周轉、高杠桿、高激勵和輕資產(chǎn)“三高一輕”模式，開始迅速完善全國布局。然而，那些年鑫苑置業(yè)發(fā)展得似乎并不順利，不僅規(guī)模沒有做大，而且還出高管頻繁變動的狀況。

　　2016年，在鑫苑置業(yè)工作三年的王信琦退場，萬達舊將張立洲接掌帥印，力圖打開規(guī)模擴張通道。然而，又是三年，張立洲也黯然離職。兩任萬達老將的退出，宣告著鑫苑長達6年的“萬達化”收官，張勇“再造一個萬達”的雄心壯志也隨之化為泡影。

　　接棒張立洲的鑫苑總裁李尚榮也于2020年6月離職，入職尚不滿一年。之后，由賀海飛接任總裁，一直持續(xù)至今。

　　2014-2020年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別為82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億、221.9億以及226.3億元，僅在前些年有所增長，之后便停滯不前，甚至還出現(xiàn)下滑。

　　反觀一直堅守河南大本營的建業(yè)和正商，憑借深耕當?shù)氐膬?yōu)勢，依托當?shù)厥袌鲒A得長足進步，在2019年的銷售金額分別達到1011.5億元和518.7億元，將鑫苑置業(yè)遠遠甩在了身后。

　　2017年，張勇大手筆“承包”了紐約時代廣場的廣告大屏向全球華人拜年，一時風光無限。從1992年借錢組建建筑隊當起了帶隊的包工頭，到登上紐約時代廣場的地產(chǎn)老板，再到如今落得在債務、經(jīng)營的困境下艱難求生的境遇，張勇在地產(chǎn)江湖這些年的風風雨雨，也早已化作行業(yè)發(fā)展的時代印記。