圖：現(xiàn)時(shí)租金回報(bào)率變得吸引，勢(shì)帶動(dòng)長(zhǎng)線投資者入市。

　　美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局一如市場(chǎng)預(yù)期減息0.25厘，為三個(gè)月內(nèi)第三度減息，累計(jì)減1厘；香港銀行亦跟隨美息回調(diào)，最優(yōu)惠利率下調(diào)0.125厘，進(jìn)一步紓緩供樓人士的壓力。本港再減息0.125厘，P按息率減至3.5厘，若以樓按貸款500萬(wàn)元為例，并以30年還款期計(jì)算，每月供款減至約2.2452萬(wàn)元，較9月初未減息前的P按息率為4.125厘相比，每月供款減少1780元（或約7.3%）。

　　減息帶來(lái)的正面影響，不單供樓負(fù)擔(dān)減少，而是資金流動(dòng)性的提升，才是對(duì)樓市的最重要利好。尤其是本港出現(xiàn)息口“加慢減快”，相信或與貸存比率下跌有關(guān)。

　　根據(jù)金融管理局資料顯示，香港于2022年9月開(kāi)始踏入加息周期，港元存款數(shù)字與貸款數(shù)字初期有同步增加的趨勢(shì)，但其后本港開(kāi)始出現(xiàn)“貸款跌、存款升”的背馳現(xiàn)象。截至2023年底，港元存款數(shù)字增加至7.62萬(wàn)億元，較2022年9月份開(kāi)始加息時(shí)的7.38萬(wàn)億元增加約2400億元；期內(nèi)港元貸款數(shù)字則減少至6.42萬(wàn)億元，較2022年9月減少2200億元。

　　今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的“背馳”情況持續(xù)，今年首十個(gè)月，港元存款較去年底進(jìn)一步增加約2.9%至7.84萬(wàn)億元；期內(nèi)港元貸款額則較去年底進(jìn)一步減少約5.5%至6.07萬(wàn)億元。

　　若以港元貸存比率去計(jì)算，港元貸存比率由22年10月份，即加息周期時(shí)的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%，比率創(chuàng)逾七年新低。貸存比率持續(xù)下降是貸款跌及存款增的結(jié)果，在資金無(wú)出路之下，銀行冀減息能提升客戶的貸款意欲，同時(shí)也可降低存款成本。若情況持續(xù)，銀行有更大可能加速減息，變相利好本港樓市。

租金回報(bào)吸引力上升

　　中央政府繼續(xù)推出刺激經(jīng)濟(jì)政策提振樓股市場(chǎng)、恢復(fù)“一簽多行”推動(dòng)消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)?復(fù)蘇、“人才”計(jì)劃持續(xù)發(fā)酵帶動(dòng)本港買租市場(chǎng)，租金高企及“供平過(guò)租”重臨，租金回報(bào)率變得吸引，勢(shì)帶動(dòng)長(zhǎng)線投資者入市等。至于負(fù)面因素包括中美關(guān)系前景不明朗及新盤(pán)貨尾量處偏高水平等，但總括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助帶動(dòng)樓市穩(wěn)中向好。

　　筆者預(yù)期明年樓市成交將進(jìn)一步上揚(yáng)，當(dāng)中一手成交將按年升逾一成至1.8萬(wàn)宗水平；二手成交則估計(jì)有望錄得約4.2萬(wàn)宗左右，較2024年略升約5%。

　　樓價(jià)方面，明年樓價(jià)有力回升約5%，扭轉(zhuǎn)連跌三年的走勢(shì)；至于租金方面，相信人才及內(nèi)地生將持續(xù)來(lái)港，對(duì)租務(wù)有正面作用，估計(jì)明年租金將繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)全年升約6%，跑贏樓價(jià)升幅。屆時(shí)明年“價(jià)租”走勢(shì)將再度一致，將打破連續(xù)兩年“租升價(jià)跌”的背馳情況。筆者又睇好一向受內(nèi)地富人青睞的豪宅市場(chǎng)，預(yù)期在一眾利好因素帶動(dòng)下，明年逾5000萬(wàn)元豪宅注冊(cè)量有力攀升至700宗，創(chuàng)有紀(jì)錄以來(lái)三十年新高。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）